Wohnungsabnahme und - übergabe

Auch im neuen Jahr möchten wir Sie über unterschiedliche rechtliche Themen rund um die Immobilie bzw. die Vermietung beraten, die für Sie als Vermieter interessant und nützlich sein könnten.
In diesem Newsletter geht es um die Wohnungsabnahme. Wenn Sie bei einer Neuvermietung einen passenden Mieter gefunden haben und der Mietvertrag ist unterzeichnet, steht als nächster Schritt die Wohnungsabnahme mit dem Vormieter und die Wohnungsübergabe an den neuen Mieter an.

Im ersten Teil geht es um die Wohnungsabnahme, bei der man als Vermieter einige Aspekte beachten sollte.

Die Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen, hat sich mit dieser Thematik beschäftigt und uns einige Fragen dazu beantwortet, die auch für Sie interessant sein könnten:

 

1. Wie kann ich den Übergabetermin vorbereiten?

Der Mieter sollte bereits mit der Kündigung oder in der Kündigungsbestätigung auf seine mietvertraglichen Pflichten wie Renovierungspflicht, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und Beseitigung von Beschädigungen hingewiesen werden. Sofern möglich, ist die Durchführung eines vorläufigen Besichtigungstermines zu vereinbaren, bei dem die zu leistenden Arbeiten konkret benannt werden. Damit lässt sich die Verzögerung der Rückgabe vermeiden und eine zügige Anschlussvermietung erreichen. Vor dem Termin sollte sich der Vermieter überlegen, in welchem Zustand der Mieter die Rückgabe mietvertraglich schuldet (besenrein, renoviert, unrenoviert...). Soweit bei einem solchen Vorabnahmetermin eine abschließende Einigung mit dem Mieter über noch durchzuführende Arbeiten getroffen wird, sollte eine schriftliche Vereinbarung erfolgen. Damit können etwaig unwi rksame Regelungen des Mietvertrages über die vom Mieter vorzunehmenden Arbeiten "geheilt" werden.

2. Habe ich einen Anspruch auf den Mieter gegen eine ordnungsgemäße Übergabe?

Es besteht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das umfasst die Entfernung der eingebrachten Möbel und die Herausgabe aller erhaltenen Schlüssel. Ausreichend ist es deshalb, wenn der Mieter die Wohnung leerräumt und die Schlüssel dem Vermieter z.B. durch einen Dritten übergibt. Wichtig ist, dass der Vermieter auch dann zur Entgegennahme der Schlüssel verpflichtet ist, wenn er den Zustand als nicht vertragsgemäß erachtet. Eine Räumung und Herausgabe liegt auch dann vor, wenn Einrichtungen in geringem Umfang zurückgelassen werden. Ein Übergabetermin mit Anfertigung eines Übergabeprotokolles ist für beide Seiten zur Klärung offener Fragen empfehlenswert, ein Anspruch auf Teilnahme gegen den Mieter besteht jedoch nicht. Insbesondere ist der Mieter auch nicht dazu verpflichtet, ein erstelltes Übergabeprotokoll zu unterschreiben.

3. Was bringt mir ein Übergabeprotokoll?

Ein Übergabeprotokoll ist die beste, kostengünstigste und effektivste Möglichkeit der Beweissicherung. Bestätigen Vermieter und Mieter durch ihre Unterschrift, dass die Feststellungen in dem Protokoll zutreffend sind, ist der Inhalt bindend und kann später nicht mehr bestritten werden. Mit seiner Unterschrift attestiert der Mieter allerdings nur den Zustand der Wohnung, nicht auch eine schuldhafte Verursachung etwaiger Beschädigungen. Bestätigt der Vermieter, dass die Mietsache vertragsgemäß übergeben wurde, sind Ersatzansprüche auch wegen versteckter Beschädigungen ausgeschlossen. Wegen mangelnder Sorgfalt nicht erkannte Fehler gehen zu Lasten des Vermieters. Im Hinblick auf diese Konsequenz ist eine sehr sorgfältige Überprüfung der Mietsache empfehlenswert. Zu beachten ist außerdem, dass auch mündliche Erklärungen des Vermieters bindend sind.

4. Was gehört in ein Übergabeprotokoll?

Das Übergabeprotokoll sollte zunächst das Übergabedatum und die Namen sämtlicher Personen enthalten, die an der Übergabe teilnehmen. Anschließend sollte für jedes einzelne Teil der Mietsache (Decken, Wände, Türen, Fenster, Boden, Sanitäreinrichtungen, …) der Zustand beschrieben werden. Dabei sind objektive Begriffe zu verwenden, (z.B. gelbliche Verfärbung der Tapete, nicht: „abgewohnt“). Ist eine Einigung zwischen den Parteien über die Abwicklung möglich, sollte diese in das Protokoll aufgenommen werden. So kann der Mieter sich nach der Rechtsprechung des BGH in einem Übergabeprotokoll wirksam zu einer Endrenovierung verpflichten, die er mietvertraglich nicht schuldete. Hilfreich ist es, bereits einen Kostenvoranschlag für übliche Renovierungen mitzubringen, um die Höhe der Ansprüche vor Ort klären zu können.

5. Wie kann ich den Zustand der Wohnung sonst beweisen?

Ist eine streitige Abwicklung des Mietverhältnisses zu erwarten, sollte der Zustand der Wohnung besonders sorgfältig dokumentiert werden. Es ist empfehlenswert, einen Bekannten um Teilnahme an dem Übergabetermin zu bitten. Höheren Beweiswert vor Gericht haben Aussagen von objektiven Dritten, z.B. Sachverständigen, Handwerkern oder einem Rechtsanwalt. Sämtliche Auffälligkeiten sollten schriftlich festgehalten und von den Teilnehmern an dem Termin unterschriftlich bestätigt werden. Sofern möglich, sollten Fotos von etwaigen Beschädigungen angefertigt werden. Trotz fortschreitender Manipulationsmöglichkeiten verschaffen Fotos noch immer einen wichtigen Eindruck von der Beschädigung. Bei größeren Schäden bieten sich private Sachverständigengutachten oder ein gerichtliches Beweisverfahren an. Erforderliche Kosten zur Schadensbegutachtung und – beseitigung können im Rahmen des Schadensersatzanspruches vom Mieter zurückverlangt werden.

6. Wie soll ich vorgehen, wenn der Mieter die Wohnung umgebaut hat?

Der Mieter schuldet die Rückgabe des Mietgegenstandes in dem Zustand, in dem er ihn bekommen hat. Jegliche Veränderungen am baulichen Zustand wie auch der Möblierung (z.B. Einbauküche) sind vom Mieter auf eigene Kosten zu entfernen. Wünscht der Vermieter dagegen das Zurücklassen bestimmter Installationen oder Einbauten in der Wohnung, hat der Mieter einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe des Zeitwertes abzüglich der ersparten Kosten für die Herstellung des ursprünglichen Zustandes. Möchte der neue Mieter Veränderungen übernehmen, kann der Vermieter auf den Rückbau verzichten. Dabei ist eine Vereinbarung in der Form zu empfehlen, dass der neue Mieter dem alten Mieter die Einbauten und Möbel abkauft, die Veränderungen also nicht mit vermietet sind. Dieses Vorgehen vermeidet die Verpflichtung des Vermieters, für Reparatur und Instandhaltung z.B. der überlassenen Einbauküche sorgen zu müssen.

7. Was ist wegen der laufenden Nebenkosten zu veranlassen?

Endet das Mietverhältnis während eines Abrechnungszeitraumes, ist auf eine ordnungsgemäße Zwischenablesung zu achten. Die Werte sind zu dokumentieren und den Alt- und Neumietern mitzuteilen. Der Mieter schuldet die Nebenkosten bis zum Ende des Mietverhältnisses. Unbeachtlich ist der Zeitpunkt des tatsächlichen Auszuges. In Höhe der zu erwartenden Nachforderung kann die Kaution bis zum Abrechnungszeitpunkt einbehalten werden. Bei der Höhe ist eine Orientierung an den Nachforderungen der letzten Jahre nebst einem gewissen Sicherheitszuschlag angemessen.

8. Was muss ich berücksichtigen, wenn ich die Wohnung beschädigt zurückbekomme?

Der Vermieter muss beweisen, dass er die Mietsache bei Mietbeginn unbeschädigt übergeben hat. Idealerweise bestätigt das Übergabeprotokoll bei Mietbeginn den einwandfreien Zustand der Wohnung. Zusätzlich muss der Vermieter beweisen, dass die Mietwohnung bei Rückgabe beschädigt war. Im Rahmen der Schadenshöhe ist ein Abzug „Neu für Alt“ durchzuführen. Schaden ist lediglich der Restwert des Gegenstandes im Hinblick auf die durchschnittliche Lebensdauer. Bevor der Vermieter einen Handwerker beauftragt, muss der Mieter schriftlich unter Fristsetzung zur Schadensbeseitigung aufgefordert werden, es sei denn, der Mieter verweigert endgültig die Beseitigung von Schäden. Für eine solche endgültige Weigerung des Mieters ist der Vermieter beweispflichtig, so dass auch die Weigerung des Mieters ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden sollte.

Grundsätzlich kann der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen gegen den Mieter mit dessen Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Wichtig ist bei über den Kautionsbetrag hinausgehenden Schäden, dass Schadensersatzansprüche in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monat nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Die kurze Verjährungsfrist gilt auch für Mietausfallschäden wegen verzögerter Rückgabe der Mietsache, z.B. wegen noch durchzuführender  Schönheitsreparaturen. Keinen Schadensersatz schuldet der Mieter, wenn der Schaden bei vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache zum Beispiel durch Alterung oder Verschleiß entstanden ist.

Zur Frage der Schönheitsreparaturen beachten Sie bitte den gesonderten Newsletter vom Oktober 2012 zu diesem Thema.

9. Was ist bei der Übergabe bei Einzug zu beachten?

Die sorgfältige, schriftliche Dokumentation des Zustandes der Wohnung bei Mietbeginn ist sehr wichtig. Gibt der Mieter die Wohnung bei Mietende beschädigt zurück, muss der Vermieter für einen Ersatzanspruch die Mangelfreiheit bei Vertragsschluss beweisen.  Durch ein Übergabeprotokoll mit den Unterschriften der Vertragspartner wird zudem der (unter Umständen schlechte) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart. Der Mieter ist dann gem. § 536 b S. 3 BGB mit dem Vorbringen ausgeschlossen, die Wohnung sei bei Mietbeginn mangelhaft gewesen und er könne mindern oder eine Instandsetzung des Mangels verlangen.

Dieser Newsletter ist eine Serviceleistung von:

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Hartl, Manger & Kollegen                                          Bartsch & Rozmarin Immobilien OHG

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Die Angaben stellen die Rechtslage im Januar 2013 dar. Sie dienen der allgemeinen Information und sind keine Rechtsberatung. Eine solche erfordert immer die Kenntnis aller Umstände des konkreten Einzelfalls. Wir weisen darauf hin, dass gerade das Gebiet der Schönheitsreparaturen derzeit einem starken Wandel in der Rechtsprechung unterworfen ist. Aus diesem Grund übernehmen wir für die Entstehung von Schäden durch die eigenständige Nutzung der Informationen keine Haftung. Sollten Sie eine Rechtsberatung wünschen, wenden Sie sich bitte telefonisch oder per E-Mail an uns oder einen anderen Rechtsanwalt.

 

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