Wissenswertes zur Betriebskostenabrechnung

Jährlich werden Sie als Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung für Ihre vermietete Eigentumswohnung konfrontiert. Zu diesem Thema sind uns einige Fragen eingefallen, die uns Rechtsanwalt Robert Stenger von der Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen gut beantworten konnte:

1.       Kann ich problemlos die vom WEG-Verwalter erstellte Jahresabrechnung nach § 28 WEG übernehmen als Grundlage der Betriebskostenabrechnung gegenüber meinem Mieter?

Im „Prinzip“ ja, was die umlagefähigen Gesamtausgaben betrifft. Bei der Abrechnung nach § 28 WEG handelt es sich um eine Einnahmen- und Ausgabenabrechnung. Nur der Ausgabenteil ist mietrechtlich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung in eine sog. Leistungsabrechnung umzuwandeln. Mietrechtlich gilt generell das Leistungs- und Zeitabgrenzungsprinzip. Es sind also die Kosten zu erfassen, die während des Abrechnungszeitraums entstanden sind, unabhängig davon, wann der Vermieter sie gezahlt hat. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH aber ist nunmehr auch eine mietrechtliche Abrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig. Jedenfalls dann, wenn es während des Abrechnungszeitraums nicht zu einem Mieterwechsel gekommen ist.

2.       Was ist bei den Kostenverteilungsmaßstäben zu beachten?

Nach Wohnungseigentumsrecht (WEG) richtet sich die Kostenverteilung - ist nichts anderes vereinbart im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung - grundsätzlich das Verhältnis der sog. Miteigentumsanteile (MEAT) maßgeblich. Mietrechtlich dagegen gilt - ist nichts anderes vereinbart - gemäß § 556 a BGB eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen. In einem solchen Fall darf der Vermieter nicht den Umlagemaßstab des Verwalters verwenden, sondern muss die Gesamtausgabenpositionen verwenden und die Betriebskosten verteilen nach dem Verhältnis der Wohnflächen (die ihm oftmals gar nicht bekannt sind). Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages sollte genau darauf geachtet werden, welcher Kostenverteilungsmaßstab innerhalb der WEG gilt. Dieser sollte dann auch mietvertraglich entsprechend mit dem Mieter vereinbart werden. Denn auch eine vereinbarte Umlage nach Miteigentumsanteilen ist mietvertraglich zulässig.

3.       Die Wohnungseigentumsgemeinschaft hat den Kostenverteilungsmaßstab geändert nach § 16 Abs. 3 WEG. Welche Folgen hat das?

Beschlüsse innerhalb der WEG sind möglich und zulässig im gesetzlich vorgegebenen Rahmen. Sie binden aber nur die Miteigentümer untereinander. Ein solcher Beschluss kann generell nicht in einen Mietvertrag eingreifen. Der Mieter hat Anspruch, dass der Kostenverteilungsmaßstab beibehalten wird, wie im Mietvertrag vereinbart. Änderungsmöglichkeiten für den Vermieter ergeben sich einseitig nur aus § 556 a Abs. 2 BGB (Maßstab, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt).

4.       In meiner Anlage gibt es eine gemischte Nutzung (teilgewerbliche Nutzung). Was bedeutet dies für die Betriebskostenabrechnung?

Im Rahmen der WEG-Abrechnung nach § 28 WEG finden keine Differenzierungen statt, ist nichts Abweichendes vereinbart (wie oftmals bei Mehrhausanlagen). Selbst dann, wenn Gewerberäume erhebliche Mehrkosten verursachen, so gilt im Grunde der Verteilungsmaßstab, wie in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen.

In solchen Fällen ist im Rahmen der Betriebskostenabrechnung aber zu differenzieren. Bei erheblichen Mehrbelastungen (über 10 % des Gesamtabrechnungsbetrages) muss ein Vorwegabzug vorgenommen werden für den gewerblichen Teil, würde sich der unterlassene Vorwegabzug sich zum Nachteil der Wohnungsmieter auswirken.

5.       Was gilt es im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu beachten?

Der Verwalter nach WEG muss nach der neuen Rechtsprechung (BGH vom 01.02.2012) bei den eingestellten Gesamtausgaben die Beträge einstellen, wie sie tatsächlich vom Konto abgeflossen sind (reines Abflussprinzip). Im Rahmen der sog. Einzelabrechnung aber muss der Verwalter als Berechnungsgrundlage den Wert des verbrauchten Brennstoffs im Wirtschaftsjahr heranziehen (Leistungsabrechnung). Daher ist sowohl bei der (Einzel-)Abrechnung nach WEG als auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Heizkostenverordnung zu beachten. Berechnungsbasis gegenüber dem Mieter ist daher im Zweifel nicht der Betrag, den Sie im Rahmen der Gesamtausgabenabrechnung finden. Berechnungsgrundlage ist vielmehr der zu verteilende Betrag, der in der Heizkostenabrechnung selbst genannt ist. Auf die Richtigkeit der Verwalterabrechnung können Sie hier nicht bauen, da vielen Verwaltern die Rechtsprechung des BGH nicht bekan nt ist.

6.       Wie wird die Grundsteuer eingestellt?

Den Betrag für die Grundsteuer werden Sie im Rahmen der WEG-Abrechnungen nicht finden, da es sich um Kosten des Sondereigentums handelt. Daher wir der Ansatz oft vergessen. Für jede Wohnungseinheit ergeht ein eigener Grundsteuerbescheid. Ob die „direkte Weitergabe“ der Grundsteuer ohne Angabe eines Umlagemaßstabes zulässig ist, ist umstritten. Nach BGH vom 26.05.2004 muss die Summe aller Grundsteuerbescheide nach der Wohn-Nutzfläche verteilt werden, ist nichts anderes vereinbart (allerdings kennen Sie im Zweifel die Grundsteuerbeträge Ihrer Miteigentümer nicht). Nach BGH vom 13.09.2013 soll die „direkte“ Weitergabe ohne Angabe eines Umlagemaßstabes nunmehr zulässig sein. Die Weiterentwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten. Generell ist anzuraten, dass mietrechtlich vereinbart wird, dass die Grundsteuer direkt weitergeleitet werden darf ohne Umlage.

7.       Mein Mieter wünscht eine Einsicht in die Belege. Diese befinden sich aber beim Verwalter.

Selbstverständlich hat der Mieter auch hier ein Recht auf Belegeinsicht. Wird dies gewünscht, sollte ihn der vermietende Eigentümer bestenfalls schriftlich ermächtigen, die Verwaltungsunterlagen vor Ort einzusehen. Der Mieter kann dieses Recht seinerseits durch einen Dritten, wie z.B. durch einen Rechtsanwalt ausüben. Der Verwalter ist nicht berechtigt, die Belegeinsicht unter Verweis auf den Datenschutz zu verweigern.

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