Verkauf von vermieteten Immobilien

Viele unserer Vermieter nutzen die aktuell günstige Zeit um ihre Wohnung oder ihr Haus zu verkaufen. Meist sind die Immobilien noch vermietet. Daher stellt sich die Frage: Kann man eine vermietete Immobilie verkaufen und was muss man dabei beachten, speziell wenn man an Eigennutzer verkaufen möchte.

Die Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen, hat sich mit dieser Thematik beschäftigt und uns einige Fragen dazu beantwortet, die auch für Sie interessant sein könnten:

1. In welchen Situationen im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie ist der Abschluss einer Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses und die Räumung der Wohnung für den Vermiet er interessant?

Bei einem geplanten Verkauf einer Immobilie ist es für den Vermieter unter Umständen sinnvoll, eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Der Vermieter wird in diesem Fall regelmäßig einen höheren  Verkaufspreis für die Wohnung  erzielen, weil die Wohnung auch für Selbstnutzer und nicht nur für Kapitalanleger interessant ist. In der Regel liegt die an den Mieter zu bezahlende Ablöse deutlich niedriger als der Mehrerlös, der sich beim Verkauf einer geräumten Immobilie erzielen lässt.

Bei einem geplanten Kauf durch einen Selbstnutzer ist es sinnvoll, wenn der Kaufinteressent  bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit dem Mieter klärt, ob er bereit ist, einvernehmlich aus der Wohnung auszuziehen. Eine Aufhebungsvereinbarung hat für den Käufer die Sicherheit, dass er das Objekt innerhalb eines überschaubaren Zeitrahmens beziehen kann und nicht fürchten muss, dass er einen Eigenbedarf erst nach einem langwierigen Prozess durchsetzen kann.

2. Darf die Hausverwaltung die Vereinbarung abschließen?

Eine Mietaufhebungsvereinbarung ist immer zwischen den Parteien des Mietvertrages abzuschließen. Dabei darf sich der Vermieter durch den Hausverwalter vertreten lassen, indem er den Hausverwalter zum Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung bevollmächtigt.

3. Wer ist bei geplantem Verkauf der Wohnung Vertragspartner der Vereinbarung?

Im Falle des Verkaufs einer Immobilie ist es wichtig zu beachten, dass der Verkäufer bis zur Eintragung des Eigentumserwerbs des Käufers im Grundbuch Vermieter des Mieters bleibt. Der Käufer tritt erst dann als Vermieter in den Mietvertrag ein, wenn die Grundbucheintragung erfolgt. Daran ändert auch eine abweichende vertragliche Vereinbarung über den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten nichts.

Die Mietaufhebungsvereinbarung ist daher bis zur Grundbuchumschreibung zwischen dem  bisherigen Vermieter und dem Mieter abzuschließen. Erst nach Grundbucheintragung kann die Vereinbarung direkt zwischen dem Käufer als Vermieter und dem Mieter getroffen werden. Der Verkäufer kann den Käufer allerdings bereits im Kaufvertrag bevollmächtigen, für ihn als Vermieter mit dem Mieter verbindliche Vereinbarungen über die Aufhebung des Mietverhältnisses zu treffen.

4. Welche Themen sollten in der Vereinbarung behandelt werden?

In der Mietaufhebungsvereinbarung ist zunächst der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zu regeln. Zu regeln ist die Höhe und Fälligkeit eines Abfindungsbetrages. Üblicherweise enthalten Räumungsvereinbarungen auch Regelungen darüber, ob die Schönheitsreparaturen vom Mieter bzw. vom Vermieter auszuführen und ob Einbauten des Mieters zurückzubauen sind.

Sollten im Rahmen des Mietverhältnisses irgendwelche Probleme bestehen (Mängel, Mietminderungen usw.), sollte sowohl für etwaig rückständige Forderungen als auch für die Zeit bis zum Auszug des Mieters eine verbindliche Regelung getroffen werden, so dass es insoweit nicht mehr zu unnötigem Streit kommt.

Im Rahmen der Vereinbarung sollte auch geregelt werden, dass der Mieter auf Räumungsschutz verzichtet, soweit dies gesetzlich zulässig ist. Damit soll erreicht werden, dass der Mieter auch tatsächlich zu dem vereinbarten Termin auszieht. In die Räumungsvereinbarung kann auch eine Regelung aufgenommen werden, in welcher Höhe der Mieter eine Nutzungsentschädigung zu bezahlen hat, falls er das Objekt nicht fristgerecht räumt und herausgibt. Die Nutzungsentschädigung kann insoweit höher liegen als die bisher vereinbarte Miete.

5. Wie kann ich die Höhe eines angemessenen Abfindungsangebotes kalkulieren?

Die Höhe der Abfindung lässt sich nicht anhand objektivierbarer Daten ermitteln. Sie ist letztendlich Verhandlungssache. Oftmals spielt es bei der Höhe der Abfindung eine Rolle, ob der Mieter ohne größere Probleme aufgrund der Marktlage vergleichbaren Wohnraum zu vergleichbaren Konditionen finden kann. Abfindungen liegen daher in Ballungszentren wie München erheblich höher als in kleineren Städten, in denen häufig genügend Ersatzwohnraum zu günstigen Konditionen zur Verfügung steht.

Oftmals wird in Aufhebungsvereinbarungen geregelt, dass der Mieter die gegen Vorlage von Rechnungen und Zahlungsbelegen nachzuweisenden Umzugskosten und Maklerkosten zuzüglich eines weiteren Abfindungsbetrages erhält.

Für den Vermieter ist der Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung in der Regel vorteilhaft. Im Rahmen der Mietaufhebungsvereinbarung werden klare Verhältnisse über den Zeitpunkt des Auszuges und die entstehenden Kosten geschaffen. Der Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung hilft in der Regel, langwierige und kostenintensive Räumungsprozesse zu vermeiden. Allerdings ist auch bei Abschluss einer Räumungsvereinbarung nicht ausgeschlossen, dass sich der Mieter vertragswidrig verhält und zum vereinbarten Zeitpunkt nicht auszieht. In diesem Fall lässt sich der Räumungsanspruch des Vermieters jedoch sehr einfach und zeitnah durchsetzen.

6. Kann der Mieter wirksam auf den Räumungsschutz gem. § 765 a ZPO wegen sozialer Härte verzichten?

Der Mieter kann nur auf Räumungsschutz verzichten, soweit dies gesetzlich zulässig ist. Er kann also insbesondere auf die Einwendung verzichten, dass er keinen anderweitigen Wohnraum zu angemessenen Konditionen findet. Vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann der Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO. Danach ist eine Räumungsmaßnahme im Weg der Zwangsvollstreckung unzulässig, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung der Schutzbedürfnisse des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Diese Voraussetzungen liegen nur selten vor. Liegen sie vor, führen sie in der Regel nur zu einer zeitlichen Verzögerung bei der Räumung.

7. Welche Vereinbarung ist in Bezug auf Schönheitsreparaturen empfehlenswert?

Es ist üblich, im Rahmen von Mietaufhebungsvereinbarungen dem Mieter gegenüber auf die Durchführung etwaiger Schönheitsreparaturen zu verzichten und den Mieter ausschließlich dazu zu verpflichten, das Objekt besenrein zu übergeben. In vielen Fällen wird bereits die im Mietvertrag enthaltene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Endrenovierungen unwirksam sein. Häufig wird der Käufer  der Immobilie diese nach seinem Geschmack renovieren wollen, so dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen auch aus diesem Grund für den Käufer nicht von wesentlicher Bedeutung ist.

8. Haben Sie Tipps, was in die Vereinbarung noch aufgenommen werden könnte?

Da der Vermieter häufig ein Interesse an einer zeitnahen Beendigung des Mietverhältnisses hat, kann der Abfindungsbetrag auch in zeitlicher Hinsicht gestaffelt werden. Ein früherer Auszug des Mieters kann durch die Bezahlung eines höheren Abfindungsbetrages „belohnt“ werden. In der Praxis ist es häufig so, dass der Mieter dann den Fokus von Anfang an darauf legt, sich möglichst zeitnah um einen Auszug zu kümmern,  um eine möglichst hohe Abfindung zu erlangen.

Da die Modalitäten einer Mietaufhebungsvereinbarung sehr vielfältig sind und der rechtlichen Durchsetzbarkeit der Vereinbarungen erhebliche wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter zukommt, sollte im Einzelfall vor Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung fachkundiger Rat eingeholt werden. Zumindest die Formulierung der Mietaufhebungsvereinbarung sollte in der Regel durch einen Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Mietrecht erfolgen. Die dadurch entstehenden Kosten, die auf Stundenhonorarbasis vereinbart werden können, stehen in der Regel in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu den drohenden Schäden, die bei fehlerhaften Mietaufhebungsvereinbarungen entstehen können.

Dieser Newsletter ist eine Serviceleistung von:

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Hartl, Manger & Kollegen                                          Bartsch & Rozmarin Immobilien OHG

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Die Angaben stellen die Rechtslage im Februar 2013 dar. Sie dienen der allgemeinen Information und sind keine Rechtsberatung. Eine solche erfordert immer die Kenntnis aller Umstände des konkreten Einzelfalls. Wir weisen darauf hin, dass gerade das Gebiet der Schönheitsreparaturen derzeit einem starken Wandel in der Rechtsprechung unterworfen ist. Aus diesem Grund übernehmen wir für die Entstehung von Schäden durch die eigenständige Nutzung der Informationen keine Haftung. Sollten Sie eine Rechtsberatung wünschen, wenden Sie sich bitte telefonisch oder per E-Mail an uns oder einen anderen Rechtsanwalt.

 

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