Tierhaltung in der Mietwohnung

Nach einer Entscheidung des BGH im März 2013, können Vermieter das Halten von Hunden und Katzen nun nicht mehr generell verbieten.

Die Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen, hat sich mit dieser Thematik beschäftigt und uns einige Fragen dazu beantwortet, die auch für Sie interessant sein könnten:

1. Kann ich als Vermieter meinem Mieter im Mietvertrag das Halten von Haustieren in der Wohnung verbieten?

Das Halten von Kleintieren wie Hamstern, Fischen, Schildkröten, Ziervögeln u. ä. kann ich meinem Mieter überhaupt nicht vertraglich verbieten. Das Halten sonstiger Haustiere kann ich - mit Ausnahme von generell gefährlichen Tieren - allenfalls durch eine individualvertragliche Vereinbarung im Mietvertrag verbieten. Individual-vertraglich heißt aber, dass ich die betreffende Regelung mit dem Mieter ausgehandelt habe. Ein solches Aushandeln liegt nur dann vor, wenn ich die betreffende Regelung dem Mieter gegenüber ernsthaft zur Disposition gestellt habe, ihm also die reale Möglichkeit eingeräumt habe, die inhaltliche Ausgestaltung der Regelung auch zu seinen Gunsten zu verändern.

2. Was ist mit einer Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag, mit der ich meinem Mieter verbiete, Hunde und Katzen in der Wohnung zu halten?

Diese Klausel ist unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich am 20.03.2013 entschieden (Az. VIII ZR 168/12). Denn: Maßgeblich ist, ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Um das beurteilen zu können, muss eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten (sonstige Bewohner und Nachbarn) vorgenommen werden. Diese Abwägung lässt sich, so der Bundesgerichtshof, nicht allgemein, sondern nur bezogen auf den ganz konkreten Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede Lösung nach einem bestimmten Schema verbietet.

Da die vorformulierte Klausel aber das Halten von Hunden und Katzen selbst für den Fall verbietet, dass die Interessenabwägung im Einzelfall zu Gunsten des Mieters ausgeht, die Tierhaltung im konkreten Falle also noch vom vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gedeckt ist, benachteiligt sie den Mieter nach Meinung des Bundesgerichtshofs unangemessen. Aufgrund dieser unangemessenen Benachteili-gung ist die Klausel unwirksam.

3. Ist eine Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag, nach der jede Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf, wirksam?

Auch diese Klausel ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ebenfalls unangemessen, da sie keine Ausnahme für Haustiere vorsieht, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Ob das Halten eines Haustieres noch zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, muss - wie gesagt - in jedem Einzelfall durch umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten (sonstige Bewohner und Nachbarn) entschieden werden.

4. Was gilt, wenn der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung enthält oder die Klausel, mit der die Tierhaltung verboten oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wird, unwirksam ist? Kann dann der Mieter machen, was er will?

Nein. Der Mieter kann nicht einfach machen, was er will. In solchen Fällen muss die vom Bundesgerichtshof angesprochene umfassende Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalles vorgenommen werden. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes sind insbesondere abzuwägen: Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse (v.a. Alter), und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters.

Überwiegen nach der Abwägung die Interessen des Mieters, gehört die Tierhaltung noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Der Mieter darf dann das Haustier oder die Haustiere (be)halten.

Ist das Ergebnis der Abwägung aber, dass die Interessen des Vermieters überwiegen, gehört die Tierhaltung nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Die Tierhaltung ist dann unzulässig. Der Vermieter kann den Mieter dazu zwingen, die Haltung des Haustieres in der Wohnung aufzugeben.

5. Kann ich als Vermieter dem Mieter im Mietvertrag wenigstens das Halten eines sogenannten Kampfhundes wirksam verbieten?

Eine rechtssichere Antwort auf diese Frage ist leider nicht möglich. Jedenfalls nach der bisherigen Rechtsprechung vieler Landgerichte und Oberlandesgerichte kann ich das aber. Sie argumentieren, dass das Halten sogenannter Kampfhunde weder im Mehrfamilienhaus, noch im Einfamilienhaus zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehöre. Grund: Durch sog. Kampfhunde seien Gefährdungen und Belästigungen von Mitbewohnern und Nachbarn zu befürchten. Diese Gefährdungen und Belästigungen werden dabei von vielen Landgerichten und Oberlandesgerichten als so groß eingeschätzt, dass der Vermieter für das Verbot, einen Kampfhund zu halten, noch nicht einmal eine konkrete Gefährdung oder Belästigung darzulegen braucht. Die abstrakte Gefahr, die von sogenannten Kampfhunden ausgeht, genügt demnach nach Auffassung dieser Gerichte für die Wirksamkeit eines Verbotes des Haltens von Kampfhunden.

Das Gleiche gilt übrigens für Giftschlangen, Krokodile und ähnliche generell gefährliche Tiere. Auch ihre Haltung in der Wohnung kann jedenfalls nach der bisherigen Rechtsprechung vieler Landgerichte und Oberlandesgerichte im Mietvertrag wirksam verboten werden.

Zwar hat der Bundesgerichtshof noch nicht ausdrücklich entschieden, ob nicht doch auch bei generell gefährlichen Tieren eine umfassende Interessenabwägung durchgeführt werden muss. Wenn bei generell gefährlichen Tiere eine umfassende Interessenabwägung durchgeführt werden muss, wären entsprechende Klauseln, die das Halten solcher Tiere verbieten, entgegen der bisherigen Rechtsprechung vieler Landgerichte und Oberlandesgerichte ebenfalls unwirksam.

In seinem Urteil vom 20.03.2013 (Az. VIII ZR 168/12) hat der Bundesgerichtshof aber angedeutet, dass es Tiere gibt, deren Haltung aus vernünftigen Gründen doch durch ein grundsätzliches Verbot untersagt werden kann. Bei diesen Tieren muss dann keine Interessenabwägung vorgenommen werden. Ihre Haltung könnte also vertraglich verboten werden. Einen kleinen Spielraum für generelle Verbote hat der Bundesgerichtshof also eröffnet. Er hat aber offen gelassen, für welche Tiere dieser Spielraum konkret gilt.

 

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