Schönheitsreparaturen Teil 2

Im ersten Teil des Newsletters zum Thema Schönheitsreparaturen hat uns die Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen schon einige interessante Fragen beantwortet. Hier noch ein paar weitere Fragen, die sich viele Vermieter bei einem Mieterwechsel stellen:

6.       Der Nachmieter übernimmt die Wohnung auf seinen Wunsch hin ungeweißelt, z.B. weil er nach seinen Vorstellungen renovieren möchte. Was ist zu beachten, wenn mein Mieter in AGB zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wäre?

Ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgrund einer wirksamen Klausel fällig, muss der Mieter sie ausführen. Sei es eine Hausrenovierung oder eine Wohnungsrenovierung. Sind sie noch nicht fällig, ist er gegebenenfalls zu einer prozentualen zeitanteiligen Übernahme der Kosten der Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, ob es eine wirksame sog. Quotenabgeltungsklausel im Vertrag gibt. Die Höhe der Kosten hängt vom Zeitpunkt der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen ab. Die Renovierungskosten können zum Beispiel durch einen Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs bestimmt werden. Dem Mieter muss allerdings immer die Möglichkeit verbleiben, bei Mietende eine Inanspruchnahme aus der Klausel durch Selbstvornahme der Schönheitsreparaturen abzuwenden, er hat insoweit ein Wahlrecht. In diesen Fällen sollte deshalb - sofern möglich - individuell mit dem Mieter eine Abstandszahlung bei gleichzeitigem Verzicht auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen vereinbart werden.

7.       Wie geht man, was die Schönheitsreparaturen betrifft, in der Praxis vor?

In der Regel wird die Frage der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses relevant. Der Vermieter sollte eine Vorbesichtigung mit dem Mieter durchführen und konkret und detailliert mitteilen, welche Arbeiten er bis zur Rückgabe des Objektes erwartet. Ist der Mieter hiermit einverstanden, sollte dies vertraglich im Rahmen der Vorbesichtigung vereinbart werden. Eine handschriftliche und von beiden Parteien unterzeichnete Regelung ist hierfür ausreichend. Verweigert der Mieter die Ausführung ausdrücklich oder erfolgt trotz Mitteilung einer Frist bis Fristablauf keine Durchführung, hat der Vermieter bei Vorliegen einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Führt der Vermieter die Arbeiten nun auf eigene Regie durch, hat er bei Inanspruchnahme des Mieters unter Umständen ein Beweisproblem hinsichtlich des Grades der Abnutzung. Wird dagegen zunächst ein Gutachten erstellt oder ein gerichtliches Beweisverfahren durchgeführt, verzögert sich die Weitervermietung. Den Mietausfallschaden bekommt der Vermieter nur ersetzt, wenn ihm die unrenovierte Weitervermietung unzumutbar war. Im Einzelfall sollte sich der Vermieter fachkundig beraten lassen.

8.       Was versteht man unter dem Begriff abgewohnt? Muss ich immer einen Sachverständigen holen, um den Zustand der Wohnung festzustellen?

Ist im Mietvertrag keine Frist bestimmt, wird die Renovierung bei einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel fällig, wenn objektiv ein Renovierungsbedarf festzustellen ist. Über das Vorliegen von Renovierungsbedarf gehen die Meinungen freilich häufig weit auseinander. Der Vermieter muss den Grad der während der Mietzeit aufgetretenen Gebrauchsspuren substantiiert darlegen. Empfehlenswert ist in diesem Fall immer das Anfertigen von aussagekräftigen Farbfotos zum Zeitpunkt der Übergabe sowie eine ausführliche schriftliche Dokumentation des Zustandes der Wohnung. Es sollte unbedingt ein Zeuge beim Besichtigungstermin zugegen sein, der den Zustand im Streitfall vor Gericht bestätigen kann. Als Zeuge kommt auch der Handwerker in Frage, der am besten schon im Kostenvoranschlag schriftlich bestätigen sollte, dass die Ausführung der Arbeiten aus fachlicher Sicht erforderlich ist. Im Prozess kann der Nachweis auch durch ein Gutachten erfolgen. Bei einem privaten Gutachten empfiehlt es sich, von der zuständigen Handels- oder Handwerkskammer mit einer neutralen Anfrage einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen benennen zu lassen. Gutachterkosten sind nur dann erstattungsfähig, wenn sich der Mieter im Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachters mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befand.

 

Folgen einer unwirksamen Klausel in einem Formularmietvertrag

In älteren Mietverträgen sind die Regelungen zu Schönheitsreparaturen nach der umfassenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vielfach unwirksam. Die Konsequenzen sind:

1.       Mieter müssen beim Auszug aus der Wohnung nicht renovieren bzw. keine anteiligen Renovierungskosten zahlen.

Das ist richtig. Bei Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung kommt die gesetzliche Regelung zum Tragen, die die Erhaltungs- und Renovierungspflicht des Vermieters vorsieht.

2.       Wer in Unkenntnis der Rechtslage renoviert, kann vom Vermieter noch nach Jahren die Kosten erstattet verlangen, so dass mehr als eine Million Rückerstattungsansprüche möglich sind.

Nein, denn auch insoweit gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB. Danach verjähren mögliche Erstattungsansprüche des Mieters in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dies gilt für sämtliche Leistungen des Mieters aufgrund einer vermeintlichen Schönheitsreparaturpflicht.

 

3.       Vermieter dürfen bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel weder Vertragsänderungen noch Mietzuschläge oder -erhöhungen verlangen.

Ja, das stimmt für preisfreien Wohnraum. Eine Vertragsänderung kann nur im Einverständnis mit dem Mieter erreicht werden. Die Frage der Möglichkeit einer Mieterhöhung wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel wurde vom BGH im Jahr 2009 ablehnend entschieden.

 

Kaution

Wie lange kann ich die Kaution einbehalten und muss ich berechtigte Gründe dafür angeben?

Nach der Rechtsprechung des BGH ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich einen Überblick über noch bestehende Ansprüche verschaffen darf. Im Einzelfall hat der BGH eine Überlegungsfrist von bis zu sechs Monaten zugestanden. Dies gilt allerdings nur in der Höhe, in der realistisch Forderungen erwartet werden können.

 

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Die Angaben stellen die Rechtslage im Oktober 2012 dar. Sie dienen der allgemeinen Information und sind keine Rechtsberatung. Eine solche erfordert immer die Kenntnis aller Umstände des konkreten Einzelfalls. Wir weisen darauf hin, dass gerade das Gebiet der Schönheitsreparaturen derzeit einem starken Wandel in der Rechtsprechung unterworfen ist. Aus diesem Grund übernehmen wir für die Entstehung von Schäden durch die eigenständige Nutzung der Informationen keine Haftung. Sollten Sie eine Rechtsberatung wünschen, wenden Sie sich bitte telefonisch oder per E-Mail an uns oder einen anderen Rechtsanwalt.

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