Schönheitsreparaturen Teil 1

Bei jeder neuen Vermietung stellt sich der Vermieter die Frage: ist der Mieter verpflichtet die Wohnung bei Auszug zu renovieren? Die Frage ist berechtigt, denn nicht immer ist es für den Vermieter bzw. Mieter klar, welche Schönheitsreparaturen fällig sind.

Die Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen, hat sich mit dieser Thematik beschäftigt und uns einige Fragen dazu beantwortet, die auch für Sie interessant sein könnten:

1. Wie ist eigentlich die gesetzliche Regelung bzgl. der Schönheitsreparaturen. Muss der Vermieter alles machen oder der Mieter?

Der Vermieter. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB regelt die Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermieters für die Mietsache. Danach hat der Vermieter die Mietsache auch während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, wozu auch die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört. Die viel verbreitete Meinung, wonach der Mieter spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Renovierung durchführen muss, ist daher unrichtig. Ebenso geht der normale Verschleiß von Mietsache und mit vermieteter Einrichtung zu Lasten des Vermieters, der bei Bedarf zu Reparatur oder Ersatz verpflichtet ist. Allerdings ist die vertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen sowie Bagatellreparaturen auf den Mieter allgemein üblich und nach der Rechtsprechung in bestimmten Grenzen auch zulässig.

2. Welche vertraglichen Regelungen sind in Formularverträgen derzeit möglich?

Die Rechtsprechung der letzten Jahre zu Schönheitsreparaturklauseln betrifft überwiegend Formularmietverträge. Sämtliche Mietvertragsvordrucke, die im Handel oder über Mieter- und Eigentümerverbände erhältlich sind, sind Formularmietverträge, die allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten. In neueren Mustermietverträgen aus den letzten beiden Jahren ist die neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen in der Regel bereits eingearbeitet. Zu beachten ist zunächst, dass die übertragenen Schönheitsreparaturen über folgenden Umfang nicht hinausgehen dürfen, da die Klausel sonst insgesamt unwirksam ist: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. An die Stelle des Streichens der Böden ist in letzter Zeit die Reinigung des vom Vermieter gestellten Bodens getreten. Weiterhin ist zu beachten, dass die Klausel keine "starren", sondern sogenannte "weiche" Fristen enthält. Für den Mieter muss eindeutig erkennbar sein, dass ihm lediglich die Schönheitsreparaturen übertragen werden, die der Abnutzung der Mietsache entsprechen. Zulässig ist daher die Vereinbarung "üblicherweise/im Allgemeinen/in der Regel werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: …". Die im Mietvertrag angegebenen Regelfristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen müssen angemessen und an der Erforderlichkeit der Renovierung orientiert sein. Dem Mieter darf es nicht verwehrt werden, die fälligen Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Die Arbeiten müssen zumindest in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Nicht möglich ist, dem Mieter im Mietvertrag die laufenden Schönheitsreparaturen zu übertragen und ihn gleichzeitig zu verpflichten, eine Endrenovierung auszuführen. Solche Vereinbarungen sind nach der Rechtsprechung wegen des sog. "Summierungseffektes" unwirksam. Da die Rechtsprechung einem starken Wandel unterliegt und die Wirksamkeit der Klausel für die Behandlung des Falles entscheidend ist, ist im Einzelfall unbedingt juristischer Rat einzuholen.

3. Wie kann man es regeln, dass der Mieter bei Auszug wieder weißelt?

Eine Regelung, wonach der Mieter bei Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Mietsache weißeln muss, ist in einem Formularmietvertrag unwirksam. Möglich ist eine individualvertragliche Vereinbarung, die durch ein echtes Aushandeln der Modalitäten zustande gekommen sein muss. Ein handschriftlicher Eintrag des Vermieters in das Formular ist dafür nicht ausreichend. Unzulässig ist eine solche Regelung, wenn im Mietvertrag auch die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden.

4. Kann man als Vermieter verlangen, die Wohnung genauso zurück zu bekommen, wie sie übergeben wurde?

Nein. Auch in diesem Fall könnte eine Renovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung erforderlich werden, so dass eine solche formularmäßige Vereinbarung  unzulässig ist. Zudem ist an eine Verletzung des Transparenzgebotes zu denken, da dem Mieter aus der Klausel selbst der Umfang seiner Renovierungspflicht nicht deutlich wird. Eine derartige Regelung ist deshalb allenfalls individualvertraglich möglich. Allerdings ist auch bei einer individualvertraglichen Vereinbarung erforderlich, dass der vom Mieter geschuldete Renovierungszustand aus der Regelung selbst erkennbar wird, was praktisch schwer umzusetzen ist.

5. Wenn der Mieter bei Einzug selbst weißelt, laufen dann auch die Fristen der Schönheitsreparaturen?

Ja, wenn er freiwillig weißelt. Eine formularvertragliche Verpflichtung zur Anfangsrenovierung ist unzulässig, weil der Mieter im Fall eines kurzen Mietvertrages die anfängliche Renovierung nicht abwohnen könnte. Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem Fristenplan ist unabhängig vom Zustand der Wohnung bei Mietbeginn nur dann zulässig, wenn die Renovierungsfristen erst mit Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.


Dies war der 1. Teil zum Thema Schönheitsreparaturen. In Kürze folgt der 2. Teil, in dem es außerdem um unwirksame Klauseln und die Mietkaution geht.

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Die Angaben stellen die Rechtslage im Oktober 2012 dar. Sie dienen der allgemeinen Information und sind keine Rechtsberatung. Eine solche erfordert immer die Kenntnis aller Umstände des konkreten Einzelfalls. Wir weisen darauf hin, dass gerade das Gebiet der Schönheitsreparaturen derzeit einem starken Wandel in der Rechtsprechung unterworfen ist. Aus diesem Grund übernehmen wir für die Entstehung von Schäden durch die eigenständige Nutzung der Informationen keine Haftung. Sollten Sie eine Rechtsberatung wünschen, wenden Sie sich bitte telefonisch oder per E-Mail an uns oder einen anderen Rechtsanwalt.

 

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