Neuerungen zur Mietkaution

Ab dem 1.5.2013 gibt es Neuerungen im Mietrecht. Auch bezüglich der Mietkaution hat sich etwas verändert. Die Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen informiert Sie mit dieser Zusammenfassung über das Thema Mietkaution unter Berücksichtigung der neuen Bestimmungen.

Die Mietkaution im Wohnraummietrecht

1. Wie hoch darf die Kaution höchstens sein?

Die Kaution darf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettomiete nicht übersteigen. Bei der Berechnung dieses Grenzwertes dürfen Betriebskosten-pauschalen oder -vorauszahlungen nicht mitgerechnet werden. Beispiel: Betragen die monatliche Grundmiete EUR 1.000,00 und die monatlichen Betriebskosten-vorauszahlungen EUR 200,00, so darf die Kaution nicht höher als EUR 3.000,00 sein. Spätere Erhöhungen oder Ermäßigungen der Miete führen jedoch nicht dazu, dass die Höhe der Kaution angepasst werden muss oder kann.

2. Kann ich als Vermieter die Übergabe der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses davon abhängig machen, dass mir der Mieter zuvor die gesamte geschuldete Kaution geleistet hat?

Nein. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu entrichten. Die erste Rate ist dabei zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Raten werden – wie das am 01.01.2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz nun ausdrücklich regelt – zusammen mit der zweiten und dritten Mietzahlung fällig.

Macht der Vermieter die Überlassung der Wohnung trotzdem von der Leistung der gesamten Kaution abhängig, besteht die Gefahr, dass der Mieter die Gebrauchsüberlassung gerichtlich durchsetzt und Schadensersatz für die Inanspruchnahme von Ersatzwohnraum geltend macht. Allerdings darf der Vermieter die Überlassung der Wohnung davon abhängig machen, dass ihm zumindest die erste Rate der Kaution geleistet wird.

3. Welche Möglichkeiten habe ich als Vermieter, wenn der Mieter trotz Fälligkeit der Kautionsraten die Kaution nicht zahlt?

Natürlich kann ich auf Zahlung der Kaution klagen. Ich muss jedoch berücksichtigen, dass der Mieter die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen kann. Zudem kann die Nichtzahlung der Kaution eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz ist darüber hinaus auch erstmals gesetzlich geregelt worden, dass ich dem Mieter fristlos kündigen kann, wenn er mit der Zahlung der Kaution in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen monatlichen Nettomiete entspricht. Dazu ist es noch nicht einmal erforderlich, dass ich den Mieter zuvor wegen der Nichtzahlung der Kaution abgemahnt habe. Allerdings gelten diese neuen Regelungen zur fristlosen Kündigung nur für solche Mietverträge, die ab dem 01.05.2013 abgeschlossen worden sind.

Ähnlich wie bei der fristlosen Kündigung wegen Verzuges mit der Zahlung der Miete gilt aber bei der fristlosen Kündigung wegen Verzuges mit der Zahlung der Kaution auch Folgendes: Der Mieter kann – was ebenfalls durch das Mietrechtsänderungsgesetz geregelt wurde – noch nachträglich die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeiführen. Dann darf er in der Wohnung wohnen bleiben. Dazu muss er dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Kaution geleistet haben.


4. Kann ich mich als Vermieter schon während der laufenden Mietzeit wegen eigener Forderungen aus dem Mietverhältnis aus der Kaution befriedigen?

Ja, wenn dies nicht im Mietvertrag ausgeschlossen worden ist, kann ich das. Dies gilt aber nur hinsichtlich rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen. Die Aufrechnung mit bestrittenen Forderungen ist dagegen ausgeschlossen. Dem steht der Sicherungscharakter der Kaution entgegen.

5. Was muss ich machen, bevor ich auf die Kaution zurückgreife?

Ich muss die Aufrechnung erklären. Dabei sollte ich genau angeben, welche Ansprüche in welcher Reihenfolge mit der Kaution verrechnet werden. Das sollte ich unbedingt schriftlich machen. Der Mieter hat übrigens kein Recht, die Reihenfolge der Verrechnung einseitig zu bestimmen.

6. Kann der Mieter verlangen, dass ich zur Befriedigung meiner Forderungen auf die Kaution zurückgreife?

Solange der Kautionsrückgabeanspruch noch nicht fällig ist, kann der Mieter das nicht. Er kann daher insbesondere nicht kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung der Miete einstellen und von mir verlangen, dass ich mich diesbezüglich aus der Kaution befriedige. Das sollte ich auch eher nicht tun. Denn die Kaution benötige ich nach Rückgabe des Mietgegenstandes unter Umständen noch, um mich wegen Schäden und Verschlechterungen an der Wohnung, die vom Mieter verursacht wurden, zu befriedigen. Von diesen Schäden und Verschlechterungen weiß ich während des laufenden Mietverhältnisses womöglich noch gar nichts. Erst bei Fälligkeit des Kautionsrückgabeanspruches kann der Mieter mir gegenüber aufrechnen.

7. Kann mein Mieter immer sofort nach der Rückgabe der Wohnung die Kaution einschließlich Zinsen von mir zurückfordern?

Nein, das ist ein weit verbreiteter Irrglaube. Denn der Kautionsrückgabeanspruch wird allgemein erst nach Ablauf einer dem Vermieter einzuräumenden Prüfungs- und Überlegungsfrist fällig, oder aber, wenn der Vermieter tatsächlich über die Kaution abgerechnet hat und dann wiederum natürlich nur in Höhe des sich aus der Kautionsabrechnung für den Mieter ergebenden Guthabens.

Die Dauer der Prüfungs- und Überlegungsfrist hängt grundsätzlich vom Einzelfall ab. Insbesondere kommt es dabei darauf an, welche Ansprüche des Vermieters noch im Raume stehen. Im Regelfall ist spätestens 6 Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung über die Kaution abzurechen und das Guthaben an den Mieter auszukehren. Der Bundesgerichtshof gestattet nur in besonderen Ausnahmefällen eine längere Frist. Umgekehrt kann die Frist aber auch kürzer sein. Dies ist dann der Fall, wenn klar ist, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter zustehen. Ich sollte die Kautionsabrechnung jedenfalls nicht auf die lange Bank schieben. Denn nach Ablauf meiner Prüfungs- und Überlegungsfrist besteht die Gefahr, dass mich mein Mieter erfolgreich auf Abrechnung über die Kaution verklagt.

Sinnvoll ist es übrigens, nach Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist für eventuelle Betriebskostennachforderungen aus noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnungen einen Teil der Kaution als Sicherheit einzubehalten und den Rest freizugeben. Das geht natürlich nur, wenn die einjährige Frist zur Abrechnung über die betreffenden Betriebskostenvorauszahlungen noch nicht abgelaufen ist. Die Höhe des Einbehaltes ist auf den Betrag begrenzt, der voraussichtlich als Betriebskostennachforderung zu erwarten ist. Insoweit sollte man sich an vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen orientieren. Haben die Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre ein Guthaben zugunsten des Mieters ergeben, ist ein Sicherheitseinbehalt daher in aller Regel nicht möglich.

 
 
 

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