Nachmietersuche: Was müssen Sie beachten?

Wie kommt man in die Situation einen Nachmieter zu brauchen? Auf der Suche nach einer neuen Wohnung läuft einem manchmal die „Traumwohnung“ über den Weg, bei der man nicht zögern möchte. Der Haken: Sie muß ab sofort oder zum nächsten 1.ten angemietet werden.

Mieter haben den Wunsch nach einer neuen Wohnung, weil die alte Wohnung zum Beispiel zu klein wird oder endlich ein Süd-Balkon oder eine Garage dabei sein soll. Wohnungen werden auf den entsprechenden Internetportalen angeboten oder man findet sie in der Zeitung. Viele Wohnungen sind ab sofort anzumieten. Die Kündigungsfrist bei den meisten Wohnungsmietverträgen beträgt drei Monate. Das bedeutet, daß der Mieter nicht einfach so kurzfristig aus dem Mietverhältnis entlassen wird. Er muß sich im schlimmsten Fall auf doppelte Mietzahlungen einstellen. Begibt man sich auf die Suche nach einem Nachmieter, kann man mit etwas Glück erreichen, daß dieser zum gewünschten Zeitpunkt in die derzeitige Wohnung einzieht und einem so eine doppelte Mietzahlung erspart. Voraussetzung ist, daß der Vermieter den gefundenen Nachmieter akzeptiert und den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entläßt. Klingt eigentlich unkompliziert. Aber welche Probleme können sich auf der Suche nach einem Nachmieter ergeben ?

1. ERST SUCHEN DANN KÜNDIGEN

Zunächst einmal ist es nicht ratsam die derzeitige Wohnung zu kündigen, wenn man noch nicht weiß, in welcher Wohnung man in Zukunft leben wird. Vor allem in Großstädten, wie München, kann sich die Wohnungssuche aufgrund mangelndem Angebot oder schlechtem Preis-Leistungs-Verhältnis beträchtlich in die Länge ziehen. Schließlich soll sich ein Umzug lohnen und der Mieter möchte sich nicht verschlechtern. Suchen Sie also erst eine neue Wohnung und kündigen sie dann die jetzige.

2. INFORMIEREN SIE IHREN VERMIETER

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Nachmieter begeben bzw. spätestens, wenn Sie ernsthaft auf Wohnungssuche sind, sollten Sie Ihren Vermieter darüber in Kenntnis setzen. So weiß dieser rechtzeitig Bescheid und kann sich z.B. überlegen, ob er die Wohnung wieder vermietet oder aber verkaufen möchte. Manche Vermieter möchten ihre Wohnung bei einem Mieterwechsel sanieren, eine neue Heizung einbauen etc. Der Vermieter wird dem Mieter üblicherweise mitteilen, ob er die Wohnung weitervermieten möchte. Um Sicherheit zu haben, sollten Sie lieber genauer nachfragen. Wenn die Wohnung nicht weiter vermietet werden soll, könnte sich die Suche nach einem Nachmieter erübrigen.

3. WELCHEN MIETER WIRD DER VERMIETER AKZEPTIEREN

Wenn der Mieter einen Nachmieter suchen möchte, sollte er unbedingt folgende Dinge beim Vermieter erfragen:

  1. Ist der Vermieter grundsätzlich damit einverstanden, daß der Mieter einen Nachmieter sucht, wenn er vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden möchte? Hat er evtl. einen Makler, dem er die Mietersuche inkl. Bonitätsprüfung übergeben möchte?
  2. Hat er bestimmte Anforderungen an den Nachmieter, um ihn als Mieter zu akzeptieren (z.B. Nichtraucher, keine Hunde, keine Sozialfälle o.ä.)? Schließt er bestimmte Berufsgruppen etc. aus?
  3. Beabsichtigt der Vermieter die Miete zu erhöhen und werden die Nebenkosten-Vorauszahlungen aufgrund von Nachzahlungen erhöht? Ändert sich der Mietvertrag bzgl. Mieterhöhung, d.h. möchte er eine Staffel oder Indexmiete? In welcher Form möchte der Vermieter die Kaution haben?

Sie müssen bedenken, daß der Vermieter sich nicht auf einen von Ihnen gestellten Nachmieter einlassen muß. Es spielt also eine Rolle, herauszufinden, welcher Mieter für den Vermieter akzeptabel ist. Wenn der potentielle Nachmieter seinen Vorstellungen weitgehend entspricht, wird die Nachmietersuche schnell erledigt sein.

Der Vermieter möchte die Wohnung weitervermieten und teilt Ihnen seine Wunschvorstellung bzgl. dem neuen Mieter, den zukünftigen Mietpreis etc. mit. Sie  bekommen den Zuschlag für Ihre „Traumwohnung“ und unterzeichnen den Mietvertrag. Abhängig vom Mietbeginn, müssen Sie sich nun mehr oder weniger schnell , neben der Umzugsplanung, um einen passenden Nachmieter kümmern.

Wie sollte man mit der Nachmietersuche beginnen?

Wenn Sie im Internet oder in der Zeitung eine Anzeige schalten, um einen Nachmieter zu finden, werden Sie wahrscheinlich sehr vielen Anrufe erhalten. Die meisten Interessenten fragen nach einem Besichtigungstermin, ohne weitere Details zur Wohnung zur erfragen. Wie gefällt Ihnen der Gedanke, eine wildfremde Menge von Interessenten in Ihre Wohnung zu lassen? Hätten Sie lieber individuelle Einzeltermine? Haben Sie keine Zeit und Lust eine Lawine von Anrufern entgegenzunehmen? Dann empfehlen wir empfehlen folgende Vorgehensweise, die vielleicht schon zum Ergebnis führt.

4. LESEN SIE ZUERST DIE GESUCHSANZEIGEN

Lesen Sie die Gesuche in den Stadtteilanzeigern, die wöchentlich in Ihrem Briefkasten landen. Hier gibt es neben den Immobilienangeboten auch Immobiliengesuche. Schauen Sie bei den Mietgesuchen, wer eine Wohnung sucht, die Ihrer entsprechen könnte. Meistens werden Sie auch weitere Angaben zur Person finden, wie Beruf, Alter etc., die Ihnen einen Hinweis geben können, ob der Interessent auch für den Vermieter passen könnte. Wer privat in einer Zeitung inseriert, hofft darauf ein Wohnungsangebot zu erhalten, welches noch nicht am Markt bekannt ist. Er möchte oft im Stadtviertel bleiben, investiert Geld für die Wohnungssuche und ist daher oft ein potentiell qualifizierter Nachmieter. Vereinbaren Sie einen individuellen Termin mit dem Interessent, nachdem Sie die Wohnung mit allen Vor- und Nachteilen beschrieben haben. Mit viel Glück hat sich dadurch ihre Nachmietersuche sehr schnell erledigt.

5. INSERATE IM INTERNET

Die günstigste und meist auch schnellste Methode an passende Nachmieter zu kommen, ist ein Inserat auf einen der gängigen Immobilienbörsen. Hierbei sollten Sie sich den bzw. die Marktführer heraussuchen, da Ihre Anzeige bei kostenlosen oder unbekannten Immobilienbörsen nicht sehr leicht gefunden wird.

Lesen Sie die Eingabefelder des entsprechenden Portals gut durch, um Eingabefehler zu vermeiden. Da Sie weder zu viel noch zu wenig Resonanz bekommen wollen, spielt die Überschrift der Anzeige eine große Rolle. Diese wird zuerst gelesen. Jede Wohnung hat Vor- und Nachteile. Es kann sein, daß ihre Wohnung ruhig ist, aber nicht sehr hell, da es sich um eine Dachgeschoßwohnung mit kleinen Fenstern handelt. Die Wohnung als „hell“ zu bezeichnen würde die falschen Interessenten anziehen. Besser wäre eine Headline wie „ruhig und gemütlich im Dachgeschoß“. Sollten Sie nicht alle Angaben zur Wohnung haben, rufen Sie ggf. Ihren Vermieter an. Bleiben Sie bei Ihren Beschreibungen so realistisch wie möglich. Nennen Sie sowohl die Vor- wie auch die Nachteile und langweilen Sie die Interessenten nicht mit langen Beschreibungen. Es ist besser die wichtigsten Ausstattungsmerkmale stichpunktartig aufzulisten und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel zu berücksichtigen.

6. TELEFONNUMMER ODER E-MAIL

Sie müssen sich überlegen, ob Sie bei den Kontaktdaten Ihre Telefonnummer oder eine E-Mail-Adresse angeben möchten. Da Sie viele Anfragen erhalten werden und Sie nicht während der Arbeitszeit private Telefonate führen dürfen, ist eine private E-Mail-Adresse sicherlich besser. Wenn Sie einen Termin vereinbaren, werden Sie allerdings nicht vermeiden können, Ihre Telefonnummer zu nennen. Der Interessent könnte sich verspäten oder nicht zur Wohnung finden.Verzichten Sie nicht unbedingt auf Telefonate. Wenn Sie nicht jedem x-beliebigen Interessenten, der nach einem Termin fragt Ihre Wohnung zeigen wollen, sollten Sie auf alle Fälle vor einem Termin telefonieren und vielleicht noch ein paar Informationen über die Person erfahren.

7. FOTOS UND GRUNDRISS

Machen Sie tagsüber, am besten bei gutem Wetter, ein paar Digitalfotos und ergänzen Sie diese bei Ihrer Anzeige. Wenn möglich stellen Sie auch einen Grundriß der Wohnung ein. Dieser ist für viele wichtig und bestimmt oft im Vorhinein, ob die Wohnung in Frage kommt.

8. BESICHTIGUNGSTERMIN PLANEN

Wählen Sie einen Termin, der es Ihnen ermöglicht, die Wohnung vor den Besichtigungsterminen noch etwas aufzuräumen, zu lüften etc. Idealerweise sollte es noch hell sein, da viele Interssenten sonst nochmal ein zweites Mal kommen wollen, um die Wohnung bei Tageslicht zu sehen. Der Besichtigungstermin sollte in etwa 2-3 Tage nach der Inseratsveröffentlichung stattfinden. So haben Sie genügend Zeit, den Interessenten zu antworten und genügend qualifizierte Termine zu bekommen.

9. MASSENBESICHTIGUNG ODER EINZELTERMINE

Bei einer Massenbesichtigung bzw. „Open-House“ kommen die Interessenten in einem festgelegten Zeitrahmen und schauen sich ohne festen Termin die Wohnung an. Hierfür muß die Wohnung attraktiv genug sein, um genügend Interessenten vor Ort zu haben. Außerdem sollte die Wohnung in diesem Fall leer sein. Es ist nicht ausgeschlossen, daß private Dinge bei so einer „Veranstaltung“ abhanden kommen. Wenn Sie einen „Open-House“-Termin haben wollen, brauchen Sie auf der anderen Seite weder telefonieren noch eine E-Mail schreiben. Sie schreiben den Termin, üblicherweise im Rahmen von 2 Stunden, deutlich in Ihren Anzeigentext. Sorgen Sie dafür, daß die Interessenten die Wohnung gut finden. Bringen Sie einen Etikettenaufkleber mit der Bezeichnung „BESICHTIGUNG“ an und bringen Sie wenn nötig eine Notiz am Hauseingang an. Um sich Ärger mit der Hausgemeinschaft zu ersparen, denken Sie bitte dran die Schilder nach der Besichtigung wieder zu entfernen. Wenn Sie Einzeltermine vereinbaren, planen Sie genügend Zeit ein, damit sich jeder Interessent die Wohnung in Ruhe ansehen kann und Sie einen Eindruck des Interessenten erhalten, um herauszufinden, ob er für den Vermieter passen könnte. Bei einem Apartment reichen 15 Minuten, bei einer 2-3 Zimmer Wohnung sollten Sie 20 Minuten einplanen, bei größeren Wohnungen und Häusern ein halbe Stunde.

10. WIE FINDE ICH HERAUS, OB DER MIETINTERESSENT FÜR DEN VERMIETER QUALIFIZIERT

Der Mietinteressent hat die Wohnung gesehen und möchte sie zu dem von Ihnen angegebenen Zeitpunkt anmieten. Wie finden Sie heraus, ob ihr Vermieter diesen Interessenten akzeptiert. Bereiten Sie ein Selbstauskunftsformular vor. Wir empfehlen, daß sie das Formular bei Interesse vor Ort ausfüllen lassen. So finden Sie bereits nach dem Besichtigungstermin heraus, ob einer der Interessenten in Frage kommt. Alternativ kann man sich die Selbstauskunft wenn möglich auch faxen lassen oder die Selbstauskunft eingescannt per E-Mail erhalten

11. STELLEN SIE JETZT KEINEN KONTAKT ZWISCHEN INTERESSENTEN UND VERMIETER HER

Manche Mieter wollen sich nicht viel Arbeit machen mit der Auswahl des Mietinteressenten und geben diesen bei Interesse den Name und die Telefonnummer ihres Vermieters. Dies kann funktionieren, kann aber auch ziemlich in die Hose gehen.

Denken Sie immer daran, daß SIE etwas von Ihrem Vermieter wollen und er sich nicht auf eine Nachmietersuche einlassen muß. Wenn Sie jedem Interessenten seine private Nummer geben, riskieren Sie nicht nur, daß der Vermieter von vielen Anrufern genervt wird, die er nicht mal gesehen hat. Sie geben außerdem die Kontrolle gänzlich aus der Hand. Welche Konsequenzen das haben kann, erläutere ich in Kürze.

12. WIE STELLEN SIE SICHER, DASS SIE IHRE ABLÖSE BEKOMMEN

Vielleicht haben Sie eine Einbauküche oder ähnliches , die Sie gerne von Ihrem Nachmieter abgelöst haben wollen. Auch wenn der Nachmieter Interesse daran zeigt , können Sie sich nicht unbedingt sicher sein, daß er nicht seine Meinung wieder ändert und Sie letzten Endes darauf sitzen bleiben. Behalten Sie daher auf alle Fälle die Kontrolle. Wenn Sie den Eindruck haben, daß der Nachmieter für Ihren Vermieter in Frage kommen könnte und dieser auch an der Einbauküche interessiert ist, teilen Sie dem Vermieter dies mit. Wenn der Mietvertrag ohne Ihre Anwesenheit  stattfinden sollte, können Sie dem Vermieter nicht im  Nachhinein Vorwürfe machen, daß er nicht an die von Ihnen erwartete Ablöse gedacht hat. Voraussetzung dafür ist allerdings immer ein zustandegekommener Mietvertrag.

13. WIE ERREICHE ICH, DASS DER VERMIETER MEINEN NACHMIETER AKZEPTIERT

Sobald ein Nachmieter Interesse hat, die Wohnung zum gewünschten Termin anzumieten, sorgen Sie dafür, daß Sie eine Selbstauskunft von ihm erhalten, in der die wichtigsten Angaben zur Person enthalten sind. Entsprechende Formulare können Sie im Internet finden.

Wenn Sie Selbstauskünfte von potentiellen Nachmietern an den Vermieter weiterleiten, sollte dies nicht nur schriftlich erfolgen. Rufen Sie Ihren Vermieter an und beschreiben Sie Ihren persönlichen Eindruck von den Interessenten. So fällt es ihm leichter einen Gesamteindruck zu bekommen und eine Entscheidung zu treffen.

14. WIE BRINGEN SIE DIE NACHMIETERSUCHE ZU EINEM ERFOLGREICHEN ABSCHLUSS

Wenn Ihr Vermieter sich für einen vorgeschlagenen Nachmieter entschieden hat, sollte so bald wie möglich der Mietvertragstermin stattfinden. Versuchen Sie diesen Termin auf alle Fälle wahrzunehmen. Das hat nicht nur praktische Gründe, sondern auch rechtliche. Sie haben Ihren Mietvertrag fristgerecht zu einem bestimmten Termin gekündigt. Da die gleiche Wohnung nicht parallel doppelt vermietet werden kann, sollte man über das bestehende Mietverhältnis eine Mietaufhebungserklärung mit dem Vermieter schließen. Diese muß unterzeichnet werden, bevor der neue Mieter den Mietvertrag unterzeichnet. Der Kennenlern- und Mietvertragstermin mit dem Nachmieter bietet sich daher an, um auch als Mieter anwesend zu sein und eine entsprechende Vereinbarung zu unterzeichnen. Zu diesem Zeitpunkt bringen Sie bitte auf eine schriftliche Vereinbarung (in zweifacher Ausführung) mit, die Sie bezüglich der Ablöse mit dem Nachmieter schließen. Wenn es sich um eine kleine Ablöse handelt und Sie dem Nachmieter rechtzeitig Bescheid geben, kann er Ihnen den Betrag auch in bar mitbringen und Sie können ihm den Erhalt auf der Vereinbarung quittieren. Ansonsten haben Sie zumindest die Unterschrift des Nachmieters und hoffentlich genügend Menschenkenntnis um einschätzen zu können, ob sie der Person vertrauen können und Sie damit auch dem Vermieter einen guten Mieter vermittelt haben. Wenn der Mietvertragstermin mit dem Vermieter und dem von Ihnen vermittelte Nachmieter ohne Sie stattfindet, könnte es passieren, daß sich diese z.B. auf einen abweichenden Einzugstermin einigen. Der Mieter könnte sich auch wieder gegen die Ablöse Ihrer Einbauküche entscheiden. Sorgen Sie daher sicherheitshalber dafür, daß die Dinge richtig laufen und Sie die Wohnung planmäßig verlassen können.

Wenn Sie nach einem passenden Nachmieter suchen, jedoch keine Zeit und Lust dazu haben, helfen wir Ihnen gerne weiter und belohnen Sie auch dafür.