Die wichtigsten 10 Punkte, die Sie unbedingt beachten sollten, bevor Sie Ihre Wohnung vermieten

Fehler bei der Vermietung können teuer werden. Wir haben für Sie als Eigentümer und Vermieter eine Liste mit den wichtigsten Tipps zusammengestellt, damit Sie diese Fehler vermeiden können.

1. Vergleichbare Objekte am Markt beobachten
Der Münchner Mietmarkt ist auf einem relativ hohen Mietpreis Niveau angekommen, unterliegt jedoch immer wieder kleinen Schwankungen. Hat man als Vermieter z.B. vor 3 Jahren seine Wohnung vermietet, kann die aktuell erzielbare Miete etwas gestiegen oder gesunken sein. Im Frühjahr und Sommer ist die Nachfrage erfahrungsgemäß größer, als im Herbst und Winter. Dadurch kann es länger oder kürzer dauern einen passenden Mieter zu finden und es kann auch sein, daß man im gleichen Jahr etwas mehr oder etwas weniger Miete bekommen kann, aufgrund der Marktentwicklung innerhalb eines Jahres. Studieren Sie daher den Angebotsmarkt genau, bevor Sie sich auf die Mietersuche begeben. Wenn Sie in München und Umgebung wohnen, können Sie den Mietmarkt in den wöchentlich 1-2 Mal erscheinenden Wochenanzeigern studieren und nach vergleichbaren Wohnungen suchen. Ein Großteil der Mietwohnungen wird im Internet auf diversen Internetbörsen angeboten. Suchen Sie sich 1-2 relevante große Immobilienbörsen heraus und suchen Sie nach vergleichbaren Wohnungen, die Ihrer Wohnung in Größe, Lage und Ausstattung gleichen. Bedenken Sie hierbei, daß private Vermieter oft etwas teurere Wohnungen anbieten, als Makler, die eine Provision für ihre Tätigkeit verlangen müssen.

2. Mietkonditionen und Mietvertragsvereinbarungen festlegen
Überlegen Sie sich, welche Nettokaltmiete Sie mindestens haben möchten bzw. brauchen. Legen Sie dann anhand der Analyse der angebotenen Wohnungen und Ihren Mindestvorstellungen einen vernünftigen Mietzins fest, der sich grundsätzlich eher am Durchschnitt als an der Spitze orientieren sollte. So vermieten Sie Ihre Wohnung an einen Mieter, der diese erfahrungsgemäß langfristig anmieten wird. Suchen Sie die aktuelle Nebenkostenabrechnung heraus und setzen sie einen realistischen Betrag für die zukünftige Nebenkostenvorauszahlung fest. Vergessen Sie nicht den jährlichen Betrag der Grundsteuer zu addieren, da dieser komplett auf den Mieter umgelegt werden kann und sollte. Überlegen Sie sich, ob sie im Laufe der Mietzeit eine festgelegte Mietsteigerung vereinbaren möchten, d.h. eine Staffel- oder Indexmiete. Haben Sie nach Ablauf einer gewissen Zeit Eigenbedarf, weil z.B. ein Kind die Wohnung für das Studium benötigt, sollten Sie einen befristeten Mietvertrag vereinbaren. Sie müssen in diesem Fall den Vor- und Nachnamen der Person nennen, die nach Ablauf der Frist die Wohnung beziehen wird.

3. Wohnungsunterlagen vorbereiten
Es ist sinnvoll relevante Informationen über die zu vermietende Wohnung zusammenzustellen. Viele Interessenten möchten wenn möglich einen Grundriss der Wohnung, um sich dann genauer Gedanken zu machen, wie sie ihre Möbel stellen können. Außerdem sind ein Energiepass, Angaben über Baujahr und Bausubstanz, umlagefähige Nebenkosten etc. interessante Eckdaten, die oft nachgefragt werden. Wenn Sie Ihre Wohnung im Internet anbieten, kann sich der Interessent ein entsprechendes Exposé ausdrucken. Achten Sie bei der Eingabe darauf, daß alle Daten korrekt und unmissverständlich eingegeben werden. Wenn Sie sich dafür entscheiden in der Zeitung zu inserieren oder Gesuche durchzurufen, sollten Sie ein Exposé erstellen, welches die Miete, die Nebenkosten, die Kautionshöhe, den Einzugstermin und den Grundriss enthält.

4. Marketingstrategie festlegen
Machen Sie sich zunächst Gedanken, welcher Mieter für Ihre Wohnung in Frage kommt. Haben Sie eine exklusive Wohnung für die Sie ein Ehepaar oder Pärchen möchten oder haben Sie eine passende Wohnung für eine Familie mit einem Kind. Der Werbetext sollte so konzipiert sein, daß er die jeweilige Zielgruppe anspricht. Überlegen Sie, ob Sie genügend Zeit haben für die Wohnungssuche, um in einem der großen Immobilienbörsen zu inserieren. Sie müssen damit rechnen, daß sich viele Interessenten telefonisch oder per E-Mail bei Ihnen melden. Wenn Sie eine „Besichtigungsschlange“ bis auf die Straße vermeiden wollen und jeden Interessenten vor Termin vorqualifizieren, kostet das viel Zeit. Wenn Ihre Wohnung noch bewohnt ist, ist ihr Mieter sicher nicht sehr erfreut, wenn Sie einen Massenbesichtigungstermin veranstalten. Wenn zu viele Interessenten auf einmal die Wohnung besichtigen, wird es Ihnen wahrscheinlich schwer fallen sich zu entscheiden, da Sie sich nicht an alle erinnern werden. Manchmal ist es sinnvoll als erste Aktion die Zeitungsgesuche durchzurufen. Wenn Sie Glück haben finden Sie so schnell und ohne viel Aufwand einen guten, qualifizierten Mieter. Nur noch selten findet man Anzeigen mit Chiffre. Wenn Sie tatsächlich eine sehr gefragte Wohnung haben und sich sicher sind, daß Mietinteressenten den Aufwand auf sich nehmen, ihre Bewerbung bzw. Unterlagen postalisch an Sie zu senden, können Sie auch diese Variante der Werbung wählen.

5. Terminplanung
Denken Sie daran, daß Sie nicht einfach eine Anzeige schalten, ohne sich Gedanken zu machen, wann ein Besichtigungstermin stattfinden könnte. Wenn sich noch ein Mieter in der Wohnung befindet, sollten Sie 1-2 Termine vor den ersten Werbeaktionen mit ihm festlegen, um dann direkt mit den Interessenten am Telefon oder über E-Mail einen Termin vereinbaren zu können. Es ist ideal, wenn man sich für jeden Interessenten eine Zeitspanne von ca. 15-20 Minuten einplant, bei einem Haus sollte es auf alle Fälle eine halbe Stunde sein.
Berücksichtigen Sie auch zu welchem Zeitpunkt die Wohnung sonniger, heller, ruhiger etc. ist, um sie optimal zu präsentieren. Man kann einen möglichen Besichtigungstermin im Internet erwähnen, sollte aber vermeiden, daß die Interessenten spontan vorbeikommen, wenn sie die Adresse im Internet gelesen haben. Es ist sinnvoll den Interessenten 2-4 Tage Zeit zu geben, da meistens einige von außerhalb suchen. Termine am Wochenende sind daher teilweise sinnvoll, wenn die Interessenten nicht vor Ort sind. Bereiten Sie für den Termin ein Selbstauskunftsformular vor, das sie zusammen mit dem Exposé bzw. den Eckdaten der Wohnung, Miete und Grundriss, dem Mietinteressenten aushändigen können.

6. Termindurchführung und Feedback
Da sich manche Interessenten vor lauter Terminen den Namen auf dem Klingelschild nicht unbedingt merken können, stellen Sie sicher, daß der Interessent Ihre Wohnung auch findet. Erscheinen Sie ca. 15 Minuten vor dem ersten Termin, um wenn nötig noch kurz zu lüften, zu heizen etc. Achten Sie zunächst auf den ersten Eindruck der Interessenten. Waren sie pünktlich, sind sie freundlich und sympathisch, etc. Halten Sie sich damit zurück die Wohnung ständig zu präsentieren, sondern fragen Sie lieber nach, ob die Interessenten ihre Möbel unterbringen können, ob sie denken daß die Fahrtzeit zum Arbeitsplatz passt etc. Achten Sie darauf wie sich die Interessenten verhalten und legen Sie dabei mehr Wert auf die Mimik und Gestik, als auf die Bemerkungen oder Meinungen, die geäußert werden. Wenn jemand Interesse heuchelt, es aber nicht wirklich empfindet, wird sich das gewissermaßen in seinem Gesichtsausdruck wiederspiegeln. Notieren Sie sich die Namen der Interessenten, die Ihnen am sympathischsten waren. Am Ende der Termine bzw. in den nächsten 1-2 Tagen sollten Sie herausfinden, ob ein oder mehrere Interessenten die Wohnung mieten wollen. Sollte widererwartend kein Interessent übrig bleiben, müssen Sie von den Interessenten herausfinden, warum sie absagen. Es wird sich ein gemeinsamer Nenner herausstellen. Wenn sich zu viele unterschiedliche Gründe herausstellen, liegt es erfahrungsgemäß am zu hohen Mietzins.

7. Qualifikation der Interessenten
Manche Mietinteressenten werden Ihnen gleich eine ausgefüllte Selbstauskunft in die Hand drücken, andere sind sich vielleicht noch nicht ganz schlüssig und wollen die Selbstauskunft am nächsten Tag oder bis Ende der Woche per E-Mail oder Fax zusenden. Sammeln Sie die vorhandenen Selbstauskünfte und studieren Sie diese genau. Manchmal bleibt bei den Angaben über das Einkommen, die eine oder andere Frage offen. Um einem sympathischen und ansonsten qualifizierten Interessenten eine Chance zu geben, macht es Sinn diesen anzurufen, um die entstandenen Fragen abzuklären. Versuchen Sie trotz allem Interesse für die Person, diskret zu bleiben. Wenn Sie sich für einen Favoriten entschieden haben, bitten Sie ihn, die auf der Selbstauskunft genannten Angaben schriftlich zu belegen. Zum Mietvertragstermin sollte er die letzten 2-3 Gehaltsnachweise oder einen Arbeitsvertrag und den Personalausweis mitbringen. Außerdem ist es ratsam eine aktuelle SCHUFA einzusehen, die der Interessent direkt bei der SCHUFA ausgehändigt bekommt. Machen Sie Abstriche bzgl. der Bonitätsunterlagen, erhöhen Sie das Risiko, daß Sie die Wohnung einem Mieter geben, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann oder will.

8. Mietvertragsentwurf
Suchen Sie sich im Internet oder im Schreibwarenladen ein aktuelles passendes Mietvertragsformular und formulieren Sie auf einem weiteren Blatt mögliche Zusatzvereinbarungen, die Ihnen wichtig sind. Wenn möglich lassen Sie dem Interessenten den Entwurf schon vor dem Termin zukommen, damit er sich diesen durchlesen kann und schon im Vorfeld Fragen abklären oder Punkte ergänzen kann. Fertigen Sie zwei Exemplare an.

9. Mietvertragstermin
Zwischen dem Besichtigungstermin und dem Mietvertragstermin sollte nicht zu viel Zeit vergehen. Wenn der Vermieter annimmt, daß er sich 1-2 Wochen damit Zeit lassen kann, läuft er Gefahr, daß der Mieter bis dahin abspringt, weil er inzwischen vielleicht eine Zusage für eine attraktivere Wohnung erhalten hat. Manche Vermieter verlangen schon zum Abschluss des Mietvertrags die fällige Kaution. Dies ist dann nachzuvollziehen, wenn der Einzugstermin erst in 2-3 Monaten stattfindet und der Vermieter Bedenken hat, daß der Mieter das Mietverhältnis gar nicht erst antritt. Er könnte dann vielleicht zu wenig Zeit haben, noch einen passenden Mieter zu finden und die Wohnung könnte im schlimmsten Fall leer stehen. Die Hemmschwelle ist so für den Mieter etwas größer. Er wird sich genau überlegen, ob er vor Antritt des Mietverhältnisses noch einen Rückzieher macht. Notieren Sie auf dem Mietvertrag Ihren Namen und den des Mieters. So hat jeder den Kontakt des Vertragspartners sofort zur Hand.

10. Übergabetermin
Spätestens zur Schlüsselübergabe sollten Sie sicherstellen, daß der Mieter die vereinbarte Kaution mitbringt oder bereitgestellt hat. Sie können gesetzlich eine Kaution bis zur 3 fachen Nettomonatskaltmiete festlegen. In den meisten Fällen wird der Mieter ein sogenanntes Mietkautionssparbuch mit Verpfändungserklärung bei seiner Bank anlegen. Alternativ kann der Mieter auch eine Bankbürgschaft auf 1. Anfordern anlegen oder die Kaution über eine Versicherung wie z.B. EUROKAUTION bereitstellen. Als weitere Variante können Sie sich die Kaution in bar aushändigen oder überweisen lassen und diese dann getrennt von Ihrem Vermögen auf einem für diesen Zweck eingerichteten Sparbuch anlegen. Besorgen Sie sich im Schreibwarenladen ein Übergabeprotokoll oder suchen Sie ein passendes Formular im Internet, wenn es nicht schon in Ihrem Mietvertragsformular enthalten ist. Ist es im Formular integriert, erinnern Sie den Mieter daran, daß er sein Exemplar zur Übergabe mitbringt. Wenn das Mietverhältnis beim vorherigen Mieter gut verlaufen ist, können Sie den Abnahme- und Übergabetermin kurz hintereinander oder sogar parallel stattfinden lassen. Wenn es Probleme gab, sollten Sie den Abnahmetermin mindestens 2 Tage vor der Übergabe vereinbaren. Vielleicht ist die Wohnung stark verschmutzt und Sie müssen eine Putzfrau beauftragen, da der zukünftige Mieter den Zustand so nicht akzeptieren würde. Manche Vermieter machen auch eine Vorbesichtigung 1-2 Wochen vor Abnahme/Übergabe, um böse Überraschungen zu vermeiden. Informieren Sie rechtzeitig den Hausmeister, damit dieser für das Ablesen der Stromzähler den Zählerraum öffnet. Notieren Sie alle aktuellen Zählerstände an den Heizkörpern bzw. dem Wärmemengenzähler. Vergessen Sie auch nicht die Zähler für Warm- und Kaltwasser, die sich meist in Bad und/oder Küche befinden. Besichtigen Sie am Ende des Abnahmetermins auch das Kellerabteil und den Garagenstellplatz. Oft hat der vorherige Mieter den Keller noch nicht ganz geräumt und der neue benötigt ihn ab sofort. Wenn der bisherige Mieter die Wohnung ordentlich hinterlassen hat, sollte er bald die Kaution zurückbekommen. Der Vermieter sollte jedoch einkalkulieren, daß es eine Nebenkostennachzahlung geben könnte. Manchmal wird daher zum Abnahmetermin eine zu erwartende Abschlagszahlung mitgebracht und der Vermieter erstattet die Differenz nach der tatsächlichen Nebenkostenabrechnung an den Mieter zurück. Lassen Sie sich die neue Anschrift des bisherigen Mieters geben, um ihn in der nächsten Zeit bzgl. Abrechnung etc. erreichen zu können. Lassen Sie sich alle Schlüssel vom bisherigen Mieter zurückgeben und notieren Sie auf dem Übergabeprotokoll alle Schlüssel, die der neue Mieter erhält.