Der Koalitionsvertrag: Auswirkungen für den Immobilienmarkt

Der Koalitionsvertrag: Welche Auswirkungen sind für den Bereich Immobilien
und Vermietung zu erwarten?

In den letzten Wochen haben einige Eigentümer von Immobilien bei uns angerufen und gefragt, wer denn jetzt die Provision zahlen müsse und was sich bei den Miethöhen geändert hat.
Nachdem in den Medien viel diskutiert wurde über „Mietpreisbremse“, „Bestellprinzip“ bei der Maklerbeauftragung und so weiter, ist das auch nicht verwunderlich.

Heute wurde nun der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD unterschrieben.
Der Vertrag sieht verschiedene neue Regelungen vor, welche im speziellen die Vermietung, aber auch den Verkauf beeinflussen könnten.

Im Folgenden möchte ich auf mögliche Auswirkungen des Koalitionsvertrages auf Immobilieneigentümer eingehen:

Fakt ist: Der Koalitionsvertrag ist eine Vereinbarung der Parteien untereinander und kein Gesetz. Mit anderen Worten bis jetzt ist alles beim Alten, denn eine neue Regierung wird erst neue Gesetze verabschieden müssen und ob und welcher Form die bisherigen Ideen aus dem Koalitionsvertrag in neue Gesetze einfließen werden, steht in den Sternen.

Das heißt:
wie bisher üblich, zahlt in München der Mieter die Provision und bei der Neuvermietung gilt bisher auch keine 10% "Mietpreisbremse".


Wir werden Sie natürlich sofort über Änderungen hierzu informieren.

Da die Parteien im Koalitionsvertrag Ihre Absichten kundgetan haben, ist es aber sinnvoll, sich bereits jetzt mit dem Thema zu beschäftigen und einen Ausblick zu wagen:

1.) Das Ansteigen der Mieten in Ballungszentren soll reglementiert werden.
Bereits seit diesem Jahr ist in bestimmten Städten (wie z.B. München) die verminderte Kappungsgrenze gültig. Diese besagt, daß die Miete bei einer Wohnung innerhalb von drei Jahren maximal um 15 % erhöht werden darf und dies auch nur wenn der Mietspiegel dies rechtfertigt.

In der Zukunft sollen nun auch die Mieten bei der Neuvermietung gedeckelt werden, sowie die Höhe der sogenannten Modernisierungsumlage gedrosselt werden.

Oder wie im Koalitionsvertrag selbst formuliert:

„Damit Wohnraum insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt, räumen wir den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit ein, in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Erstvermietungen in Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sind davon ausgeschlossen. Die mögliche Wiedervermietungsmiete muss mindestens der bisherigen Miethöhe entsprechen können. Die Ausweisung dieser Gebiete durch die Länder soll an die Erarbeitung eines Maßnahmenplans zur Behebung des Wohnungs- mangels in den Gebieten gekoppelt werden. Es bleibt bei der geltenden Regelung zur Begrenzung von Erhöhungen der Bestandsm ieten auf 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (sog. "Kappungsgrenze") in von den Ländern ausgewiesenen Gebieten innerhalb von drei Jahren.“ (Quelle www.welt.de)

Aufgrund der Ausnahmeregelungen und des in München relativ hoch liegenden Mietspiegels, wird sich in den meisten Fällen bei der Neuvermietung keine große Einschränkung ergeben.

Die genannten Regelungen könnten sich jedoch auf den Verkaufsmarkt in München negativ auswirken.

Die hohen Preise auf dem Immobilienmarkt in München werden durch die hohe Nachfrage, sowie die niedrigen Zinsen bestimmt. Unserer Erfahrung nach sind in München viele überregionale und internationale Kapitalanleger auf der Suche, die Ihr Geld sicher und gewinnbringend investieren möchten.
Trotz vieler Diskussionen, um eine mögliche Immobilienblase in München, war bisher kein Faktor sichtbar, der sich konkret mindernd auf die Kaufpreise auswirken könnte.

Eine Regelung zur Mietpreisbremse könnte jedoch vielen Kapitalanlegern die Investitionsfreude verleiden. Folglich würde die Nachfrage sinken und sich damit negativ auf die Kaufpreise auswirken.

Sollten Sie also mit dem Gedanken spielen, oder konkret geplant haben, Ihre Immobilie in den nächsten Jahren zu verkaufen, so wäre es möglicherweise sinnvoll darüber nachzudenken, bereits jetzt aktiv zu werden und den noch günstigen Markt zu nutzen.

In den letzten Monaten konnten wir einigen unserer Eigentümer erfolgreich dabei helfen ihre vermieteten Immobilien zu attraktiven Konditionen zu verkaufen.
Für eine erste Einschätzung was zu erzielen ist und welche Vorgehensweise in Ihrem Fall günstig wäre Herr Henning, wenden Sie sich bitte direkt an Frau Bartsch unter: 089-892684-10 oder bartsch@bartsch-rozmarin.de.

2.) Wer zahlt zukünftig die Maklerprovision?

Laut Koalitionsvertrag soll in Zukunft das Besteller Prinzip gelten. Das heißt, derjenige der den Makler beauftragt soll auch bezahlen. Diese Formulierung ist im Moment noch sehr unklar:

„Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Qualitätssicherung erreichen. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt.“

Grundsätzlich ist hier zu sagen, daß wir aktuell von mehreren hundert Mietinteressenten monatlich beauftragt werden, sie bei der Suche nach einer neuen Wohnung zu unterstützen. Einige veröffentlichen Ihre Gesuche sogar auf unseren „Vermieterseiten“. Insofern sehen wir diesen Punkt unkritisch.

Im Moment gilt bei uns wie oben bereits erwähnt nach wie vor: Der Mieter zahlt die Provision.

Natürlich hat niemand eine Kristallkugel und daher gilt es abzuwarten wie letztendlich der Gesetzgeber diesen Bereich regeln wird. Möglicherweise wird es hier zu Änderungen und neuen Service-Angeboten kommen.

Sobald hier konkrete Informationen vorliegen, werden wir uns mit Ihnen in Verbindung setzen.

Weitere Regelungen des Koalitionsvertrages betreffen die Modernisierungsumlage, Wohnflächen, Mietspiegel, Verwalter und Verbraucherschutz.

Den vollständigen Auszug aus dem Koalitionsvertrag finden Sie unten in der E-Mail.

Die Angaben in dieser E-Mail stellen unsere Meinung und unseren Informationsstand zum heutigen Tage dar. Sie dienen Ihrer Information und sind keine Rechtsberatung. Eine solche erfordert immer die Kenntnis aller Umstände des konkreten Einzelfalls. Aus diesem Grund übernehmen wir für die Entstehung von Schäden durch die eigenständige Nutzung der Informationen keine Haftung. Sollten Sie eine Rechtsberatung wünschen, wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.

 

P.S. Hier ein Auszug aus dem Originaltext des Koalitionsvertrages
(Quelle http://www.welt.de/politik/article122306476/Das-ist-der-Koalitionsvertrag-im-Wortlaut.html)


„Künftig sollen nur noch höchstens 10 Prozent - längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten - einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen. Durch eine Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht (§ 559 Abs. 4 BGB) werden wir einen wirksamen Schutz der Mieter vor finanzieller Überforderung bei Sanierungen gewährleisten.
Wir werden für alle Rechtsgebiete klarstellen, dass nur die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche z. B. für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten sein kann.
Wir sorgen dafür, dass im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt wird.
Wir halten wirksame Instrumente gegen grobe Vernachlässigung von Wohnraum durch den Eigentümer für notwendig. Wir werden entsprechende Regelungen prüfen.
Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Qualitätssicherung erreichen. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt. Wir wollen im Maklerrecht Anreize für eine bessere Beratung des Verbrauchers beim Immobilienerwerb schaffen. Hierzu streben wir als weitere Option des Verbrauchers eine erfolgsunabhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand an. Zudem wollen wir einen Sachkundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern.
Den Verbraucherschutz bei Bau- und Dienstleistungen für Bauherren und Immobilieneigentümer wollen wir ausbauen, insbesondere im Bauvertragsrecht und bei der Fremdverwaltung von Wohnungen.
Bei der Einführung des Datenbankgrundbuches werden wir die Einsichtnahme des Verwalters am elektronischen Verfahren regeln.“