Hilfreiche Immobilien-Steuertipps

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Steuertipps rund um die vermietete Immobilie 

Sachwerte erfreuen sich konstanter Beliebtheit und sind vor allem seit der Finanzkrise ein sehr begehrtes Anlageprodukt. Natürlich tragen zu diesem Trend auch aktuell noch die historisch niedrigen Zinssätze bei. Wenn sich jemand eine Immobilie zur Kapitalanlage kauft und sie im Anschluß vermietet, muss er jedoch einige steuerliche Regelungen beachten.

Wir befragen heute ein Profi, der sich zu diesem Thema auskennt. Herr Johann Winklhofer von der Münchner Steuerberaterkanzlei DMS GmbH & Co. KG Steuerberatungsgesellschaft * beantwortet uns einige Fragen zu diesem Thema:

Zunächst sind uns einige Fragen zum Erwerb einer Immobilie eingefallen. Beim Erwerb einer Immobilie fallen unterschiedliche Kosten an. Welche Arten gibt es und wie unterscheiden Sie sich?
Steuerlich unterscheidet man zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten einerseits sowie Werbungskosten andererseits. Anschaffungs- und Herstellungskosten wirken sich nur über zulässige, auf die Nutzungsdauer zu verteilende, Abschreibungen steuerlich aus, Werbungskosten wirken sich im Jahr der Verausgabung in voller Höhe steuermindernd aus. Zu den Anschaffungskosten zählen die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Hierzu gehören auch die jeweiligen Nebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten.Anschaffungspreisminderungen sind abzuziehen. Zu den Nebenkosten gehören z.B. Maklerprovisionen, Kosten der Begutachtung und Besichtigung des Objekts, Vermessungskosten, Grundbuch- und Notarkosten, soweit sie nicht die Finanzierung betreffen, und Grunderwerbsteuer. Von Herstellungskosten spricht man, wenn nicht das fertige Objekt erworben wird, sondern das Gebäude in Eigenregie mit Hilfe von Architekten, Ingenieuren und Bauhandwerkern erstellt oder umgebaut wird. Zu den Herstellungskosten gehören somit vor allem die Baukosten aus den Rechnungen der beteiligten Firmen und Dienstleistern sowie gegebenenfalls Materialkosten und Genehmigungsgebühren. Der Wert der eigenen Arbeitsleistung ist nicht ansetzbar. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten wirken sich, wie gesagt, nur über die Gebäudeabschreibung steuermindernd aus. Diese beträgt bei Gebäuden im Privatvermögen i.d.R. 2% pro Jahr von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Im Jahr des Erwerbs der Immobilie darf die Abschreibung nur zeitanteilig ab Erwerb berücksichtigt werden. 

Bei Grund und Boden handelt es sich um ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut. Wie würden Sie diese Tatsache im Kaufvertrag berücksichtigen?
Beim Grund und Boden handelt es sich um ein sogenanntes nicht abnutzbares Wirtschaftsgut. Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines bebautes Grundstücks ist i.d.R. nur ein Gesamtkaufpreis bekannt, der für steuerliche Zwecke auf das Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hat diese Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte des Grund und Bodens und des Gebäudes zu erfolgen. Es empfiehlt sich, eine eindeutige Aufteilung im Kaufvertrag vorzunehmen, wobei die Beurteilungsmaßstäbe dokumentiert werden sollten.Die Finanzverwaltung hat eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt, wodurch u.a.die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung ermittelt sowie die Plausibilität einervorliegenden Kaufpreisaufteilung geprüft werden kann (im Internet abrufbar z.B. unter www.iww.de/sl598).  

Wenn man seine Wohnung nun vermietet, gibt es auch wieder Kosten, die man ansetzen kann. Welche Kosten zählen zu den sogenannten Werbungskosten?Zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen alle Aufwendungen, die durch diese Einkunftsart veranlasst wurden. Dazu gehören Gebäudeabschreibungen, Schuldzinsen, Anzeigen- und Maklerkosten für die Mietersuche, Bewirtschaftungskosten, Grundsteuer, Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten zur gelegentlich erforderlichen Besichtigungen des Mietobjekts.  

Wie sieht es mit Handwerkerleistungen aus?
Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gibt es eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % der Arbeitskosten (keine Materialkosten), maximal jedoch 1.200 EUR im Jahr. Da diese Steuerbegünstigungen nur für Aufwendungen gewährt werden, die den eigenen Haushalt betreffen, können Vermieter für Aufwendungen an einem Vermietungsobjekt diese Steuerermäßigung nicht selbst in Anspruch nehmen. Sie können diese Handwerkerkosten aber in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Sofern dem Mieter die Handwerkerkosten im Endeffekt über die Mietnebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt wurden, kann dieser die steuerbegünstigten Handwerkerkosten in seiner Einkommensteuererklärung angeben, wenn diese ihm vom Vermieter oder Wohnungsverwalter entsprechend bescheinigt wurden. 

Was ist, wenn die Wohnung einmal leer steht?
Das Finanzamt lässt den Werbungskostenabzug für die Dauer des Leerstands der Mietimmobilie nur dann zu, wenn der Vermieter eine sogenannte Einkünfte-Erzielungsabsicht hat. Wenn Aufwendungen für eine zunächst selbst bewohnte, anschließend leer stehende und noch nicht vermietete Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten geltend gemacht werden, fordert die Rechtsprechung, dass der endgültige Entschluss, dieses Objekt zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegt wird. Wenn ein Immobilienbesitzer alternativ auch einen Verkauf des Objekts erwägt, hat er sich noch nicht endgültig zur Einkünfte-Erzielungsabsicht entschieden. Bei Leerstand nach vorangegangener Vermietung liegt der Fall anders. Auch wenn der Steuerpflichtige die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet, ist hier regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfte-Erzielungsabsicht auszugehen, solange er sich ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht. Da er in der Beweispflicht ist, muss bei einem Leerstand auf eine rechtzeitige Beweisvorsorge (z.B. durch Anzeigenrechnungen, Festhalten der durchgeführten Besichtigungstermine, Tätigkeitsbericht des beauftragten Immobilienmaklers) geachtet werden. Zudem ist dem Steuerpflichtigen – je länger der Leerstand andauert – zuzumuten, dass er Zugeständnisse macht, etwa bei der Reduzierung der Miete oder im Hinblick auf die für ihn akzeptablen Personen. 

Wie sieht es aus, wenn ich die Wohnung an einen Verwandten vermiete?
Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige schauen die Finanzbeamten normalerweise genauer hin. Werden gewisse Spielregeln eingehalten, können die Werbungskosten nämlich in voller Höhe steuermindernd geltend gemacht werden, wohingegen nur relativ geringe Mieteinnahmen zu versteuern sind. Eine Vermietung an Angehörige gilt bereits dann als vollentgeltlich, und der Vermieter sichert den vollen Werbungskostenabzug, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Als weiter Voraussetzungen müssen Mietverträge unter Angehörigen klar und eindeutig, am besten wie mit fremden Dritten üblich, formuliert sein und auch tatsächlich durchgeführt werden. Am besten z.B. auch mittels unbarer Mietzahlung.
Liegt die Miete unter 66% des ortsüblichen Niveaus, sind die anfallenden Werbungskosten nur entsprechend anteilig abziehbar. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Die ortsübliche Miete kann grundsätzlich auf jedem denkbaren Wege ermittelt werden und ist notfalls zu schätzen. Erfolgt der Vergleich anhand des örtlichen Mietspiegels und enthält dieser Rahmenwerte, ist jeder der Werte als ortsüblich anzusehen, der innerhalb der Spanne liegt – es muss also nicht Durchschnittswert als ortsüblich angesetzt werden.

Wenn ich die Wohnung einmal nicht vermieten oder nur mit Einbußen vermieten kann, kann ich dann einen Grundsteuererlass erwirken?
Bleiben die Mieteinnahmen hinter den Erwartungen zurück, können Vermieter eventuell Grundsteuer sparen. Bei Mietausfällen besteht nämlich die Möglichkeit, einen Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer zu stellen. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % vorgesehen. Erfahrungsgemäß ist diese Erlassmöglichkeit in Gebieten mit hoher Wohnraumnachfrage, wie etwa München, für Wohngrundstücke kaum zu erlangen, da die Verwaltung sich i.d.R. auf den Standpunkt stellt, dass der Vermieter die Ertragsminderung (z.B. durch Unterlassen von Renovierungen oder überhöhte Mietforderungen) selbst verschuldet hat. 
   

Haftungsausschluss
Der Inhalt des Rundschreibens ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen. Wir empfehlen im Einzelfall einen Steuerberater zu konsultieren.

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