Die Grundlagen zur Mieterhöhung

Viele Vermieter fragen sich von Zeit zur Zeit: bekomme ich genug Miete für meine Immobilie, stimmt die aktuelle Mietpreishöhe? In den Medien wird immer wieder berichtet, dass die Mieten steigen und vor allem Wohnraum in München immer unerschwinglicher wird. Ein Kapitalanleger möchte normalerweise über den aktuellen Mietmarkt informiert sein, um Tendenzen zu erkennen und eine mögliche Mieterhöhung durchführen zu können. Wie geht man vor, wenn man die Miete erhöhen möchte? Was ist zu beachten?

Zunächst ein paar Grundlagen rund um dieses Thema:

Teil 1: Die richtige Vorgehensweise bei einer Mieterhöhung

Hinweis: Dies ist kein Rechtsratgeber und ersetzt keine Rechtsrat. Die folgenden Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sind aber nach bestem Wissen und Gewissen formuliert. Aktualisierungen vorbehalten.

Allgemeine Richtlinien:

Wir wollen im Folgenden auf die Vermietung von Wohnraum eingehen. Die Vermietung von preisgebundenen Wohnungen und Gewerbeflächen werden nicht behandelt, da diese besonderen Vorschriften unterliegen.

Was sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung?

  1. Die Miete muss mindestens 1 Jahr gleich geblieben sein
  2. Es darf keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart sein
  3. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden
  4. Die Kappungsgrenze muss eingehalten werden (20 % innerhalb von 3 Jahren)

Gibt es ein Formerfordernis das einzuhalten ist?

Achten Sie auf die korrekte Form. Ist diese nicht gewahrt, würde ein Mieterhöhungsverlangen auch vor Gericht nicht durchgesetzt werden können. Das Verlangen ist in Textform zu stellen, d.h. es muss in Schriftzeichen lesbar sein und die Person des Erklärenden muss angegeben werden. Die Unterschrift ist empfehlenswert, aber nicht notwendig. Man kann also eine Übermittlung per Kopie als Brief, per Fax oder per E-Mail wählen. Der Absender der Erklärung hat den Beweis für den Zugang der Erklärung zu erbringen. Es empfiehlt sich das Anschreiben mit Einschreiben gegen Rückschein zu versenden. Die sicherste Art der Zustellung wäre durch einen Boten. Bei einer Personenmehrheit des Vermieters oder Mieters muss die Mieterhöhung von allen Vermieter und alle Mieter abgegeben werden. Sollte einer der Vertragsparteien auf der Mieterseite im Laufe der Mietzeit ausgezogen sein, ist darauf zu achten, dass auch dieser Mietpartei das Mieterhöhungsverlangen zugestellt werden muss.

Ist die Mieterhöhung zu begründen?

Das Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen.  Als Begründungsmittel gelten von Gesetzes wegen der Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, mindestens drei Vergleichsmieten oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank. Ein Sachverständigengutachten ist die teuerste Möglichkeit zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens und sollte nur verwendet werden, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen. Eine Mietdatenbank steht für den Raum München nicht zur Verfügung.

Als weitere Begründungsmöglichkeiten gelten die Mieten von Vergleichswohnungen. Es müssen mindestens drei angegeben werden, die übrigens auch aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen können.  Angegeben werden müssen zur Vergleichbarkeit die Straße, Hausnummer und die genaue Lage im entsprechenden Stockwerk, die Quadratmeter der Wohnfläche und die Miete pro Quadratmeter. Es ist zu beachten, dass drei Vergleichswohnungen über der neu geforderten Miete liegen müssen, da sonst eine Reduzierung auf die dritthöchste Vergleichsmiete erfolgt. Die Mietstruktur muss übereinstimmen (z.B. es handelt sich bei allen Objekten um Nettokaltmieten) und es muss sich um den gleichen Wohnungstyp handeln (z.B. Großwohnungen ab 120m²). Eine zeitliche Differenz beim Baujahr von ca. 10 Jahren ist unschädlich. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich unser Ansicht nach die Benennung von vier bis sechs Vergleichsobjekten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Obergrenze für eine Mieterhöhung. Wenn Sie eine Wohnung in München erhöhen, findet im Allgemeinen der Münchner Mietspiegel Anwendung. Es handelt sich um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel, der im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt wird. Wichtig ist für den Vermieter zu berücksichtigen, dass er den qualifizierten Mietspiegel für die entsprechende Wohnung auch dann berechnen und dem Mieter vorlegen muss, wenn er sich für eine andere Begründungsmöglichkeit entschieden hat. Voraussetzung ist, dass der Mietspiegel Angaben der Wohnung enthält.

Gibt es Fristen zu wahren?

Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Um eine Rechtsunsicherheit auf Seiten des Mieters zu vermeiden, sollte der Vermieter den Wirksamkeitszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens angeben. Stimmt der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zu, so kann der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Wenn der Mieter zugestimmt  hat, schuldet der Mieter die erhöhte Miete von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Der Mieter hat das Recht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Wenn dies der Fall ist, dann tritt die Mieterhöhung nicht ein.

In unserem nächsten Newsletter wenden wir anhand eines Beispiels den aktuellen Münchner Mietspiegel 2013 an und erklären dabei, auf welche Details Sie dabei achten sollten.

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