Fristlose Kündigung

Normalerweise vermieten Sie Ihre Wohnung und gehen davon aus, dass der Mieter den Mietvertrag erfüllt und die Miete pünktlich an Sie überweist. Was passiert aber, wenn der Mieter, aus welchem Grund auch immer, die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will?

Die Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen, hat sich mit dieser Thematik beschäftigt und uns einige Fragen dazu beantwortet, die auch für Sie interessant sein könnten:

1. Unter welchen Voraussetzungen ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges möglich?

Es kann bereits fristlos wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden, wenn der Gesamtrückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt und dieser Rückstand zudem aus zwei aufeinander folgenden Monatsmieten (z.B. Miete für November 2012 und Miete für Dezember 2012) resultiert. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann erst dann fristlos wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden, wenn der Zahlungsrückstand insgesamt mindestens zwei Monatsmieten erreicht hat.

2. Kann ich für den Mietrückstand bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges sämtliche Rückstände aus dem Mietverhältnis heranziehen?

Unter Monatsmiete wird die monatliche Gesamtmiete verstanden. Monatsmiete meint also die Summe der für den betreffenden Monat zu leistenden Grundmiete und der Nebenkostenvorauszahlungen oder der Nebenkostenpauschale. Alle anderen denkbaren Zahlungsrückstände sind bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit der Miete außer Betracht zu lassen. Sie können daher nicht herangezogen werden. Dies gilt z.B. für Zahlungsrückstände hinsichtlich der Kaution, etwaiger Schadensersatzansprüche oder Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen.

3. Wann ist eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich?

Nur wenn ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vorliegt, kann überhaupt ordentlich gekündigt werden. Wenn ein solches Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit gegeben ist, ist eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges im Regelfall jedenfalls immer dann möglich, wenn auch eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges möglich ist. Unter bestimmten Umständen ist eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bereits möglich, ohne dass die Voraussetzung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges vorliegen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 10.10.2012 entschieden (Az. VIII ZR 107/12).

4. Muss ich vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs abmahnen?

Im Regelfall ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich. Das kann jedoch bei einer fristlosen Kündigung dann anders sein, wenn der Zahlungsrückstand aus einer Zeit stammt, die schon länger zurückliegt und der Mieter nach dieser Zeit die weiteren Mieten vollumfänglich gezahlt hat. Auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann ausnahmsweise die vorherige Abmahnung notwendig sein.

5. Wie muss ich eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs begründen?

Es genügt keinesfalls, wenn in der Kündigung - die zwingend schriftlich erfolgen muss - lediglich erwähnt wird, dass dem Mieter gekündigt wird. Bei der fristlosen Kündigung muss in der Kündigung zumindest angegeben werden, dass ein Zahlungsverzug vorliegt, der den Vermieter nach § 543 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Bei der ordentlichen Kündigung muss dargestellt werden, dass ein Zahlungsverzug vorliegt, mit dem eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB einhergeht. Am besten listet der Vermieter zusätzlich zu diesen Angaben einfach die Zahlungsrückstände für jeden einzelnen Monat auf.

6. Welche Konsequenz hat die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges?

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges endet das Mietverhältnis unmittelbar mit dem Zugang des Kündigungsschreibens bei dem Mieter. Ab diesem Zeitpunkt schuldet der Mieter bis zur Räumung und Herausgabe der Wohnung juristisch gesehen zwar keine Miete mehr, dafür aber eine sog. Nutzungsentschädigung, die mindestens der vereinbarten Miete entsprechen muss.

Der Mieter kann jedoch noch die nachträgliche Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges herbeiführen. Dann darf der Mieter in der Wohnung wohnen bleiben. Dazu muss er den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage bei dem Mieter (sog. Schonfrist) wegen sämtlicher Mietzahlungsrückstände und Ansprüche auf Nutzungsentschädigung befriedigt haben. Es reicht aber auch aus, dass sich eine öffentliche Stelle (etwa die Agentur für Arbeit) gegenüber dem Vermieter innerhalb der sog. Schonfrist dazu verpflichtet hat, den Vermieter wegen all dieser Forderungen zu befriedigen.Hat der Mieter aber vor nicht länger als zwei Jahren schon einmal die nachträgliche Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung herbeigeführt, verwehrt ihm das Gesetz diese Möglichkeit der erneuten nachträglichen Heilung.

7. Wenn man die Wahl hat - sollte man besser außerordentlich oder ordentlich kündigen?

Wegen der Gefahr, dass der Mieter die nachträgliche Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges herbeiführt, sollte der Vermieter das Mietverhältnis - wenn er es in jedem Falle beenden möchte - gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung auch hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzuges kündigen. Denn: Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann nicht nachträglich vom Mieter „unwirksam gemacht werden“. Eine ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis allerdings erst nach Ablauf der gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfrist.Will der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter allerdings dann fortsetzen, wenn er vom Mieter binnen der sog. Schonfrist vollständig befriedigt wird, sollt e der Vermieter nur die fristlose, nicht aber auch die ordentliche Kündigung erklären.

8. Was muss ich sonst noch beachten und wissen bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges?

Bleibt der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung wohnen, kann schlüssig ein neues Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit begründet werden, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen nach der an sich erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter erklärt, dass er mit einer Verlängerung oder Neubegründung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist. Um eine solche Verlängerung oder Neubegründung des Mietverhältnisses zu verhindern, sollte der Vermieter den Mieter unbedingt schon in der Kündigung ausdrücklich darauf hinweisen, dass er sich einer weiteren Fortsetzung oder einer Neubegründung d es Mietverhältnisses mit dem Mieter im Sinne des § 545 BGB widersetzt. Je nach Konstellation muss diese Erklärung wiederholt abgegeben werden.

Der Vermieter sollte in der Kündigung außerdem eine kurze Frist zum Auszug und zur Rückgabe der Wohnung setzen. Wenn diese Frist abgelaufen ist, ohne dass der Mieter geräumt und die Wohnung zurückgegeben hat, sollte schnellstmöglich Räumungsklage erhoben werden, damit der Vermieter die oben beschriebene zweimonatige Frist zur nachträglichen Heilung der fristlosen Kündigung in Gang setzt. Je länger der Vermieter mit der Erhebung der Räumungsklage wartet, umso länger hat der Mieter die Möglichkeit, die nachträgliche Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeizuführen.Spätestens für die Erhebung der Räumungsklage sollte der Vermieter einen im Mietrecht kundigen Rechtsanwalt einschalten, um eventuelle Komplikationen zu vermeiden und möglichen drohenden Problemen - z.B. bei vom Mieter eingewandten Härtegründen - effektiv begegnen zu können.

Sinnvoll ist es, bereits für die Kündigung einen Fachmann einzuschalten. Lässt der Vermieter, der Vermietungen nicht als Gewerbe betreibt und der über keine eigene Rechtsabteilung verfügt, eine wirksame Kündigung durch einen Rechtsanwalt erklären, kann er die ihm dabei entstehenden Kosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) vom Mieter als Schadensersatz fordern. Dies gilt auch, wenn eine fristlose Kündigung nachträglich geheilt wird.

Die dem Vermieter nach dem RVG entstehenden Kosten eines Räumungsprozesses muss der Mieter dem Vermieter erstatten, wenn der Vermieter den Prozess gewinnt. Selbst wenn eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges vom Mieter nachträglich geheilt wird und der Mieter deshalb in der Wohnung wohnen bleiben darf, muss er dem Vermieter die Kosten des Räumungsprozesses nach dem RVG erstatten, sofern die Klage im Zeitpunkt der Zahlung der Rückstände begründet war.

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