Flächenangaben im Mietvertrag

Die Flächenangaben von Immobilien () spielen immer wieder eine Rolle, wenn es um die Vermietung von Wohnungen und Häusern geht. Was muß man diesbezüglich beachten? Wie kann man mögliche Minderungen vermeiden?

Zu diesem Thema sind uns einige Fragen eingefallen, die uns Rechtsanwalt Robert Stenger von der Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen gut beantworten konnte:

 

Flächenangaben im Mietvertrag - Mangel

1.) Im Mietvertrag steht eine bestimmte Flächenangabe (ggf. mit ca.-Zusatz). Die tatsächliche Mietfläche ist geringer. Bestehen hier Risiken?

Vorab zu klären ist, ob die Angabe im Mietvertrag eine zugesicherte Eigenschaft darstellt. Dies ist immer der Fall, wenn der Vermieter Gewähr für das Vorhandensein dieser Eigenschaft übernehmen will. Eine solche Annahme kommt nur sehr ausnahmsweise in Betracht. Dann aber stellt eine jede (und auch geringe) Flächenabweichung einen Mietmangel dar, der entsprechende Gewährleistungsrechte des Mieters auslöst.

Handelt es sich aber - wie üblich - um eine bloße Beschaffenheitsangabe, so muss die Flächendifferenz erheblich sein. Diese Anforderung ist gegeben, wenn die tatsächlichen Flächen zu mehr als 10 % zu Lasten des Mieters abweichen. Erst wenn diese Grenze überschritten ist, so kommen Gewährleistungsansprüche in Betracht.

2.) Wie wird die Grundfläche denn überhaupt ermittelt/berechnet?

Es gibt ganz verschiedene Berechnungsarten. In Betracht kommt eine Ermittlung nach der Wohnflächenverordnung, nach der sog. DIN 283 oder nach der DIN 277. Bei Mietverhältnissen, die bereits vor dem 01.01.2004 bestanden, kommt eine Berechnung nach den §§ 42 ff. II. BV (Berechnungsverordnung) in Betracht. Je nach Berechnungsmethode ergeben sich unterschiedliche Ergebnisse (z.B. im Hinblick auf Terrassen, Balkone und andere Nebenräume).

Bedeutend ist in erster Linie, wovon die Parteien bei Abschluss des Mietverhältnisses ausgegangen sind. Gibt es hierzu keine Anhaltspunkte (wie meist), so bestimmt sich die Berechnung nach dem, was vor Ort ortsüblich ist und/oder nach Art der Wohnung erliegend ist.

3.) Ich habe die Flächenangabe von meinem Verkäufer übernommen (oder aus den Bauunterlagen).

Woher die Angabe im Mietverhältnis kommt, ist letztlich ohne Bedeutung. Die Übernahme aus Bauunterlagen ist äußerst gefährlich, da hier oftmals Rohbaumaße beinhaltet sind und keine Abschläge im Übrigen vorgenommen werden. Auch die bedenkenlose Übernahme der Angaben des Verkäufers sollte unbedingt unterbleiben. Denn auf ein Verschulden bei Übernahme der Daten kommt es rechtlich nicht an.

4.) Die Minderfläche beträgt 12 %. Kann der Mieter nur wegen übersteigenden 2 % mindern oder aber wegen der vollen Minderfläche zu 12 %?

Letzteres ist richtig. Ist die Schwelle von 10 % einmal überschritten, so errechnen sich die Rechte des Mieters aus der vollen Minderfläche, nicht lediglich aus dem 10 % übersteigenden Anteil.

5.) Im Mietvertrag gibt es keine Flächenangaben. Allerdings waren solche in der damaligen Annonce beinhaltet.

Auch die Angabe in einer Annonce kann zu einer Beschaffenheitsangabe führen. Teile der Rechtsprechung meinen, solches sei unbedeutend dann, wenn die Fläche bei der Besichtigung oder bei den Vertragsverhandlungen nicht mehr erörtert worden sei. Gefährlich bleibt die Angabe allemal, weil sich diese Frage später nach Ablauf einiger Jahre oftmals nicht mehr aufklären lässt.

6.) Bezieht sich ein Minderrecht nur auf die Kaltmiete oder auch auf die Nebenkosten? Auf den tatsächlichen Verbrauch hat die Mietfläche doch keine Auswirkung.

Die Rechtslage ist eindeutig: Nach der Rechtsprechung der BGH ist Berechnungsgrundlage für eine Minderung immer und jederzeit die Bruttomiete. Das Minderungsrecht bezieht sich also auch insbesondere auf die „warmen“ Nebenkosten, wie Heizung, Warmwasser und dergleichen.

7.)Der Mieter hat erst jetzt (ggf. anlässlich des Auszuges) nachgemessen. Kann er auch für die Vergangenheit mindern?

Normalerweise setzt das Minderungsrecht eine Mangelanzeige voraus. Dies gilt bei Minderflächen nicht. Konkret kann der Mieter also auch für die Vergangenheit mindern. Die Grenze liegt in der Verjährung. Generell unterliegen auch Minderungsansprüche der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Diese Frist beginnt nach § 199 BGB mit Kenntnis. Der Vermieter wird in aller Regel dem Mieter nicht nachweisen können, dieser habe bereits früher Kenntnis gehabt.

Folglich kann der Mieter jedenfalls für 3 zurückliegende Jahre allemal mindern. Ohne Rücksicht auf Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis verjähren Ansprüche in 10 Jahren von ihrer Entstehung an.

Folge: Der Vermieter kann rückwirkend auf die Dauer von 10 Jahren Minderungsansprüchen ausgesetzt sein.

8.)Was ist bei einer Neuvermietung zu beachten:

Grundsätzlich und generell ist zu empfehlen, keinerlei Flächenangaben in den Mietvertrag mit aufzunehmen im Hinblick auf die oben geschilderten finanziellen Risiken.

Bei Kauf einer Gebrauchtimmobilie und/oder Neuerwerb vom Bauträger sollte vorab bestenfalls ein Flächenaufmaß erstellt werden auf Grundlage der Ortsüblichkeit, sollte gleichwohl eine Aufnahme der Fläche in den Mietvertrag gewünscht sein.

 

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