Die Schimmel-Problematik

Winterzeit ist Schimmelzeit. Vor allem in dieser Jahreszeit können an kalten Außenwänden oder im Bad Schimmelprobleme entstehen. Hat der Mieter bei Schimmelbefall automatisch das Recht die Miete zu mindern?

Zu diesem Thema sind uns einige Fragen eingefallen, die uns Dr. Florian Ponholzer von der Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen beantworten konnte:

Schimmel in der Mietwohnung - was tun?

Wie entsteht Schimmelbildung in der Wohnung?

Schimmelbefall ist grundsätzlich auf zu hohe Luftfeuchtigkeit innerhalb der Wohnung und zu kalte Bauteiloberflächen zurückzuführen. Ist das Raumklima zu feucht, kommt es an kalten Bauteiloberflächen, wie Außenwänden, insbesondere in Ecken und hinter Möbelstücken, zu Kondenswasserniederschlag und Durchfeuchtung. Hält dieser Zustand längere Zeit an, können Schimmelpilz sowie im weiteren Verlauf Schäden am Putz und Mauerwerk entstehen.

Mein Mieter hat Schimmel in der Wohnung, darf er die Miete mindern?

Die korrekte Antwort auf diese Frage lautet, es kommt darauf an. Gem. § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter nur zu Mietminderungen berechtigt, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Demnach wäre eine Minderung der Miete ausgeschlossen, wenn die Schimmelbildung in keinem Zusammenhang mit der Bausubstanz, also der Mietwohnung, steht. Dies wiederum ist nur denkbar, wenn die zu hohe Luftfeuchtigkeit innerhalb der Wohnung und die zu kalten Bauteiloberflächen ausschließlich auf das Nutzerverhalten Ihres Mieters, also sein Lüftungs- und Heizverhalten, zurückzuführen sind. Liegt kein falsches Nutzerverhalten vor, bleibt nur noch bausubstanzbedingte Schimmelbildung. Im Falle bausubstanzbedingter Schimmelbildung, wie z.B. im Falle von Kältebrücken, Mauerwerksschäden oder nicht ordnungsgemäßer Dämmung, würde ein Mangel vorliegen, welcher Ihren Mieter zur Kürzung der Miete berechtigt.

Wie hoch ist die Minderungsquote bei bausubstanzbedinger Schimmelbildung?

Die Minderungsquote richtet sich gem. § 536 Abs. 1 BGB nach dem Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache und ist damit einzelfallabhängig. Es können daher keine pauschalen Minderungsquoten genannte werden. Liegt Schimmelbefall in Räumen die zum dauerhaften Aufenthalt des Mieters, wie beispielswiese dem Wohn- oder Schlafzimmer vor, so sind bei großflächigem Schimmelbefall der Innenwände Minderungsquoten von über 50 % der Bruttomiete durchaus realistisch.

Wer muss die Ursächlichkeit des Schimmels beweisen?

Zahlt Ihr Mieter wegen Schimmel nicht mehr die volle Miete, stellt sich für Sie als Vermieter die Frage, ob die Mietrückstände mittels anwaltlicher Hilfe eingeklagt werden sollen. Da zwischen den Mietvertragsparteien klassischerweise Streit über die Ursächlichkeit der Schimmelbildung herrscht, ist für Sie als Vermieter von großem Interesse, wer die zivilprozessuale Beweislast hierfür trägt. Grundsätzlich müsste der Mieter beweisen, dass die Schimmelbildung in seiner Wohnung auf eine mangelhafte Bausubstanz der Wohnung zurückzuführen ist. Da die Bausubstanz jedoch nicht in der Sphäre des Mieters liegt, hat die Rechtsprechung dem Vermieter die Beweislast hierfür auferlegt. Im Prozess muss daher der Vermieter beweisen dass die zur Schimmelbildung füh rende Feuchtigkeit in der Wohnung nicht auf Baumängel zurückzuführen ist.

Wer hat die Kosten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen zu tragen?

Da Sie als Vermieter die Beweislast dafür haben, dass die Ursache der Schimmelbildung nicht in der Bausubstanz der Mietwohnung liegt, werden Sie durch das Gericht zunächst mittels Beschluss zur Bezahlung eines Auslagenvorschusses an die Justizkasse aufgefordert. Die Höhe des Vorschusses steht im Ermessen des Gerichts und beträgt erfahrungsgemäß ca. € 1.500,00 bis € 3.000,00, je nach Größe des zu begutachtenden Objekts und des Umfangs der Schimmelbildung. Eine Beauftragung des Sachverständigen durch das Gericht erfolgt erst nach vollständiger Einzahlung des Vorschusses. Das Honorar eines Bausachverständigen ist gesetzlich geregelt und beträgt € 85,00 bis € 95,00 in der Stunde. Hinzu kommen Fahrtkosten- und Aufwendungsersatz. Stellt sich im Laufe d es Prozesses heraus, dass die voraussichtlichen Kosten des Sachverständigen den Auslagenvorschuss übersteigen, müssen seitens des Vermieters weitere Vorschüsse entrichtet werden. Die voraussichtlichen Gesamtkosten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen lassen sich schwer beurteilen, da der Sachverständige nach Stunden abrechnet und die benötigte Zeit zur Begutachtung der Mietsache sowie Erstellung des Gutachtens einzelfallabhängig sind. Erfahrungsgemäß kann jedoch mit Kosten von mindesten € 1.500,00 gerechnet werden. Da die Grenzen nach oben offen sind, kann die Angelegenheit schnell sehr kostspielig werden. Dies sollten Sie als Vermieter immer im Auge behalten. Gelingt dem Vermieter mittels Sachverständigengutachten der Nachweis, dass keine bausubstanzbedingte Schimmelbildung vorliegt und obsiegt dieser im Rechtsstreit, so wird der Mieter von Amts wegen zur Tragung der Kosten des Rechtsstreits verurteilt, wozu nicht nur die Anwalts- und Gerichtskosten, sondern auch die Kosten des Sachverständigen gehören. Unterliegt der Vermieter jedoch, so bleibt er auf den Sachverständigenkosten sitzen und hat dem Mieter zusätzlich dessen Anwaltskosten zu erstatten. Dieses Prozesskostenrisiko kann nur durch eine adäquate Vermieter-Rechtsschutzversicherung abgefedert werden.

Wie kann Schimmelbildung vorgebeugt werden?

Schimmelbildung kann durch ordnungsgemäßes Heizen und Lüften der Wohnung vorgebeugt werden. Des Weiteren ist Ihr Mieter mietvertraglich zu einem ordnungsgemäßen Heiz- und Lüftungsverhalten verpflichtet. Ein ausreichendes Lüften der Wohnung setzt jedenfalls mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich voraus. Das bedeutet, dass der Mieter die Wohnung zweimal morgens und einmal abends querlüften muss. Kipplüftung ist zu vermeiden. Die Räume sind nach Nutzung zu heizen und zu temperieren. Demnach sollten Wohnräume dauerhaft eine Temperatur von 20° C bis 22° C und Schlafräume von 16° C bis 18° C haben. Nimmt der Vermieter bauliche Änderungen an der Mietsache, beispielsweise durch den Einbau von Isolierglasfenstern, vor, so hat er den Mieter prä ;zise darüber aufzuklären, inwieweit dieser sein Lüftungsverhalten anzupassen hat. Andernfalls ist der Mieter für entsprechende Feuchtigkeitsschäden nicht verantwortlich. Ein allgmeiner Hinweis genügt hier im Zweifel allerdings nicht. Vielmehr hat der Vermieter unter konkrete Bezugnahme auf die örtlichen Verhältnisse darüber aufzuklären, in welchem Raum, welche Temperaturen gehalten werden müssen und auf welche Art und Weise sowie in welchem zeitlichen Umfang die einzelnen Räume gelüftet werden müssen. Gleiches gilt bei der Vermietung einer Neubauwohnung. Die Verpflichtung des Mieters, sein Verhalten an die baulichen Gegebenheiten anzupassen, findet ihre Grenze allerdings in der Unzumutbarkeit. Demnach kann vom Mieter ein höchstens dreimaliges Querlüften der Wohnung am Tag verlangt werden.

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Wir hoffen dieses Thema war für Sie interessant. Sollten Sie Fragen rund um den Verkauf oder Vermietung haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Vielen Dank.

 

  

 

Angelika Bartsch

Dejan Rozmarin

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