Die erleichterte Kündigung des Vermieters

Ein unbefristeter Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Hier gelten gesetzliche Kündigungsfristen. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein "berechtigtes Interesse" hat. Was bedeutet das genau und welche Ausnahmen gibt es?

Hierzu sind uns ein paar Fragen eingefallen, die uns Dr. Florian Ponholzer von der Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und Kollegen beantworten konnte:

 

1. Welche Möglichkeiten habe ich als Vermieter, ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich zu kündigen?

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur dann ordentlich, also innerhalb der Kündigungsfristen gemäß § 573 c BGB, kündigen, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unzulässig.

 Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere in den nachfolgenden Fällen vor, wenn

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  • der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf), oder
  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks verhindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Dem Vermieter ist daher die Kündigung von Wohnraum grundsätzlich nur dann möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen in der Person des Mieters bzw. des Vermieters vorliegen.

Eine weitgehend vermieterseits unbekannte Kündigungsmöglichkeit stellt zudem die erleichterte Kündigung des Vermieters gemäß § 573 a BGB dar.

Entgegen § 573 BGB, ist im Rahmen des Sonderkündigungsrechts gemäß § 573 a BGB kein besonderes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich.

Gemäß § 573 a Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung dann ordentlich gekündigt werden, wenn sich die Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen befindet. Zudem ist gemäß § 573 a Abs. 2 BGB eine ordentliche Kündigung möglich, wenn sich der vermietete Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung befindet.

Weitere Voraussetzungen, insbesondere das Vorliegen eines besonderen Interesses, sind nicht erforderlich. Zu beachten ist lediglich, dass sich die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert.

Entsteht daher zwischen den Mietvertragsparteien beispielsweise Streit bzw. würde der Vermieter den Wohnraum gerne anderweitig vermieten, so ist eine ordentliche Kündigung im Sinne von § 573 a BGB, soweit dessen Voraussetzungen vorliegen, problemlos möglich


2. Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einer erleichterten Kündigung gemäß § 573 a BGB?

Gemäß § 573 a Abs. 1 Satz 2 BGB verlängert sich die Kündigungsfrist bei einer Kündigung gemäß § 573 a BGB um 3 Monate.

Gemäß § 573 c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate.

 Wurde beispielsweise der Wohnraum an den Mieter zum 01.01.2000 überlassen, so verlängert sich die Kündigungsfrist bei einer Kündigung im Sinne von § 573 a BGB um insgesamt 9 Monate (3 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung, weitere 3 Monate seit 8 Jahren der Überlassung sowie zusätzlich 3 Monate gemäß § 573 a BGB).

Der Vermieter kann daher in diesem Fall am 15.10.2014 frühestens zum 30.06.2015 gemäß § 573 a BGB kündigen.


3. Was muss ist bei einer Kündigung gemäß § 573 a BGB beachten?

Gemäß § 573 a Abs. 3 BGB ist im Kündigungsschreiben zwingend anzugeben, ob der Vermieter gemäß § 573 a Abs. 1 oder gemäß § 573 a Abs. 2 BGB kündigt.

Dies bedeutet konkret, dass der Vermieter im Rahmen der Kündigung auszuführen hat, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, da sich die Mietwohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen befindet oder wegen Wohnraum, welcher sich innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung befindet. Unterbleiben obige Angaben, so führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Des weiteren ist, wie bei jeder ordentlichen Kündigung, darauf zu achten, dass der Mieter im Kündigungsschreiben gemäß §§ 574 ff. BGB darüber belehrt wird, dass der Mieter die Möglichkeit hat, bis spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen, sofern die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

 

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