Die 7 Goldenen Regeln für ein harmonisches Mietverhältnis

Sehr geehrter Vermieter,

Weihnachten, das Fest der Liebe, ist eine Zeit der Harmonie und des Friedens. Aber leider wird gerade die stade Zeit auch oft von Zwistigkeiten getrübt.

Damit Sie als Eigentümer mit Ihrem Mieter eine langfristig harmonische Partnerschaft aufrecht erhalten können, haben wir als Weihnachtsgeschenk ein paar Tipps aus der Praxis für Sie zusammengestellt. Es handelt sich um 7 Punkte die sich bei unseren Gesprächen mit Vermietern als entscheidend herauskristallisiert haben. Die Beachtung dieser Punkte trägt in der Regel zu einem guten Miteinander zwischen Vermieter und Mieter bei, sogar, wenn das Verhältnis bereits getrübt ist.

Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen und weiterhin alles Gute mit Ihrem Mieter.

  1. 1.      Halten Sie den Kontakt zu Ihrem Mieter aufrecht – gerade in guten Zeiten

Wenn man immer erst mit dem Mieter in Kontakt tritt, sobald es zu Problemen kommt, können sich die Gespräche schwierig gestalten. Seien Sie daher regelmäßig in Kontakt mit dem Mieter auch wenn es kein dringendes Anliegen zu lösen gilt.

Machen Sie Ihrem Mieter eine Freude: Schicken Sie ihm eine Karte zum Geburtstag (Das Datum können Sie auf der Selbstauskunft sehen, die Sie von uns erhalten haben) oder nutzen Sie jetzt den Zeitpunkt und schicken ihm eine Neujahrskarte. Wenn die Kommunikation zwischen Ihnen und dem Mieter wie geschmiert läuft, kann sie auch einmal ein schwieriges Thema schultern. Tauschen Sie daher gleich zu Beginn des Mietverhältnisses Telefonnummern und E-Mail-Adressen aus, damit Sie jederzeit gut erreichbar sind.

Bitten Sie den Mieter, dass er sich bei Ihnen melden soll, wenn er ein Anliegen hat. Sollte eine Kleinreparatur anstehen ist es manchmal besser sich auszutauschen, anstatt gleich einen teuren Handwerker zu bestellen. Sollten Sie oder Ihr Mieter längere Zeit nicht vor Ort sein ist es außerdem sinnvoll eine Kontaktperson zu finden, welche im Notfall Zutritt zur Wohnung verschaffen kann. Handelt es sich um ein größeres Mietobjekt, z.B. ein Haus, kann man vereinbaren, dieses regelmäßig alle 2-3 Jahre gemeinsam zu besichtigen, um Instandsetzungen/ Mängel rechtzeitig zu erkennen und zu planen. Auch können Sie bei informellen Gesprächen mit dem Mieter zwischen den Zeilen mögliche Probleme raus hören und rechtzeitig gegensteuern.

  1. 2.      Ziehen Sie persönliche Kommunikation immer der schriftlichen Kommunikation vor

Schriftliche Kommunikationen z.B. E-Mails, Faxe oder Briefe, können sehr schnell zu Missverständnissen führen. In der Praxis habe ich oft erlebt, daß ein Streit praktisch wegen „Nichts“ ausgebrochen ist, nachdem sich durch ein Missverständnis auf Grund einer E-Mail die Fronten verhärtet haben. Warum ist das so? Da man in Gegensatz zu gesprochener Sprache bei schriftlicher Kommunikation nicht die Stimme des Sprechers hört, fehlen einem auch die Emotionen. So kann ein Text leicht missinterpretiert werden. (Manche Menschen drücken sich schriftlich leider auch ungeschickt aus). Hat der Empfänger die harmlose E-Mail erst mal in den falschen Hals bekommen, ist oft der Ofen schon aus, weil jetzt gleich mit einer riesen E-Mail zum Gegenangriff geblasen wird.

Mein Tipp daher: Sprechen Sie in wichtigen Angelegenheiten den Mieter möglichst persönlich z.B. per Telefon. Sollten Sie eine schriftliche Kommunikation Ihres Mieters erhalten, welche Sie auf die Palme bringt, atmen Sie tief durch und suchen Sie das persönliche Gespräch, anstatt zurückzuschießen. Wenn Sie andererseits merken, daß der Mieter auf eine von Ihnen verschickte Kommunikation seltsam reagiert, greifen Sie auch hier schnell zum Hörer und klären Sie die Angelegenheit.

So trivial es klingt, dieser Punkt ist meiner Erfahrung nach der Ausgangspunkt von über 50% aller Streitigkeiten, bei denen es am Ende praktisch um Leben und Tod geht. Und alles fängt mit einem banalen Missverständnis an, welches sich hochschaukelt.

Selbst wenn es zu keinem direkten Streit kommt, kann eine lange schriftliche Kommunikation zu unnötigem Zeitverlust führen. Manche Mieter sehen den Brief, wollen sich nicht damit beschäftigen, oder sind überfordert mit der Thematik und schicken den Brief gleich weiter zur Bearbeitung an den Mieterverein oder den  Anwalt und nach einer kurzen Zeit füllt eine kleine Angelegenheit einen ganzen Aktenordner…

  1. 3.      Treffen Sie alle Vereinbarungen schriftlich

Dies soll kein Widerspruch zu obigem Punkt 2. sein. Aber nachdem Sie in einem persönlichen Gespräch eine Einigung erzielt haben (z.B. über die Ankündigung einer Nebenkostenerhöhung), halten Sie diese Vereinbarung schriftlich fest. Dies gibt beiden Parteien nochmals die Chance Missverständnisse aufzuklären.

Denn nicht selten meint Partei A „rot“ und Partei B versteht und meint „rosa“ und an dieser kleinen Abweichung entzünden sich später Zwistigkeiten. Bei der schriftlichen Zusammenfassung können genau solche Abweichungen aufgedeckt werden und man stellt fest, daß man aneinander vorbeigeredet hat; kann es aber jetzt noch rechtzeitig korrigieren. Desweiteren hat eine schriftliche Vereinbarung archivierenden Charakter – wer kann sich in 2 Jahren schon ganz genau erinnern was besprochen wurde?

  1. 4.      Hören Sie nicht auf Gerüchte – Prüfen Sie die Fakten selbst

Manchmal kommt es vor, daß sich andere Eigentümer oder Mieter im Haus über Ihren Mieter beschweren. Hier sollten Sie besonnen vorgehen und erst alle Fakten prüfen.

Nicht selten, gibt es in einem Wohnhaus ein bis zwei Querulanten, die das „Gras wachsen hören“ und übersensibel reagieren. Fragen Sie andere Mieter und Eigentümer und eventuell die Hausverwaltung, ob sie auch Probleme mit Ihrem Mieter haben. Und am allerwichtigsten sprechen Sie persönlich mit Ihrem Mieter, damit er sich zu den Vorwürfen äußern kann. Lassen Sie hier kein Fragezeichen in Ihrem Kopf zurück. Sonst baut der Mieter ohne es zu wissen und ohne es korrigieren zu können „Minus-Punkte“ bei Ihnen auf. Klären Sie die Situation auf und handeln sie entsprechend.

In der Praxis ist dieser Punkt vor allem wichtig bei Streitigkeiten zwischen den Eigentümern bzw. Bewohnern und der Hausverwaltung bzw. den Hausmeistern.

  1. 5.      Das Mietverhältnis ist eine Partnerschaft auf Augenhöhe

Seien Sie kulant. In der Vermietung fährt man meist am besten mit dem Motto: „Leben und leben lassen“. Kommen Sie dem Mieter manchmal entgegen, bestehen Sie nicht auf jedem Satz im Mietvertrag. Bezahlen Sie auch einmal eine Kleinreparatur, selbst wenn es laut Vertrag Mietersache wäre, soweit dies sinnvoll ist. Kleine Geschenke erhalten die Freundschaft, heißt es, und ein paar Pluspunkte auf dem Konto des Mieters stehen zu haben, kann sich bei eventuell später auftretenden Problemen oder Streitigkeiten als hilfreich erweisen. Es wundert mich manchmal zu sehen, wie viele Mängel an einer Wohnung Mieter bereit sind zu tolerieren, oder selber instand zu setzen, nur weil sie den Vermieter sympathisch finden. Ausnahmen bestätigen hier natürlich wie überall die Regel.

Manchmal, wenn auch sehr selten, erlebe ich noch Eigentümer, die sich als Großgrundbesitzer fühlen und benehmen. Niemand möchte gerne von oben herab behandelt werden. Als Vermieter sollte man mit dem Mieter eine Partnerschaft auf Augenhöhe anstreben. Sehen Sie den Mieter als Kunden und bieten Sie ihm in vernünftigem Rahmen Service. Ziehen Sie jedoch einen klaren Strich wenn Sie merken, daß Ihr Mieter Ihr Entgegenkommen über Gebühr strapazieren möchte.

Wollen Sie die Miete - gemäß dem aktuellen Mietspiegel - erhöhen, ist der Mieter meist nicht sehr erfreut darüber. Auch hier sollte man sich auf eine akzeptable Mieterhöhung verständigen, mit der beide Parteien gut leben können. Ein guter Mieter ist schließlich auch etwas wert. Zieht der Mieter aus, ist es nicht unbedingt sichergestellt, dass ein neuer Mieter die erhöhte  Miete auch akzeptiert und bezahlen wird.

  1. 6.      Lassen Sie die Dinge nicht schleifen

Hat der Mieter ein Anliegen, so kümmern Sie sich zeitnah darum. Muss z.B. die Türklingel repariert werden, schieben Sie die Angelegenheit nicht so lange auf, daß der Mieter schon allein durch Ihre Nichtbeachtung verstimmt wird und zum Mieterverein geht (außer Sie brauchen ein neues Hobby).

Zeigen Sie dem Mieter, daß er Ihnen wichtig ist und kümmern Sie sich um seine Anliegen. Schlussendlich kommt es Ihnen ja auch zu gute, wenn der Mieter Mängel an Ihrem Eigentum aufzeigt, damit Sie die Mängel rechtzeitig in Ordnung bringen können, bevor ein größerer Schaden an der Immobilie entsteht.

  1. 7.      Versuchen ein Streit immer zuerst zu schlichten

Normalerweise sollte ein Mietverhältnis, wie im Mietvertrag vereinbart, reibungslos funktionieren. Der Vermieter bekommt regelmäßig seine Miete und ansonsten hört er nichts vom Mieter.

Probleme können dann auftreten, wenn der Mieter - wenn auch vielleicht nur zeitweise - die Miete nicht oder nicht pünktlich bezahlt. Suchen Sie den Kontakt zum Mieter, ohne gleich auf der rechtlichen Ebene zu Streiten. Werden Dritte hinzugezogen, wie Mieterverein oder Anwalt, verhärten sich oft die Fronten, dies sollte nur der letzte Ausweg sein, oder bei wirklich rechtlich kniffeligen Situationen zur Anwendung kommen. Ist der Mieter prinzipiell gut, ist es manchmal besser eine Vereinbarung zu treffen, die für alle Beteiligten passt.

Oft, wenn die Situation schon überhitzt ist und die Debatte nicht mehr sachlich sondern emotional läuft, ist es nötig einen Schritt zurückzutreten und unter Beachtung der obigen Punkte: persönliche Kommunikation, nicht auf Gerüchte hören, leben und leben lassen die Situation erneut anzugehen und sachlich, ohne negative Emotionen zu betrachten. Oft hilft hier auch, wenn man sich ehrlich überlegt, ob man nicht selbst durch eigenes Fehlverhalten mit dazu beigetragen hat, daß die Situation entstanden ist. Denn zu einem Streit gehören immer mindestens Zwei.

Fazit:

Es ist gut, daß die allermeisten Mietverhältnisse reibungslos laufen. Außerdem lässt sich erfahrungsgemäß ein Großteil der Probleme in einem Mietverhältnis ohne großen Aufwand einvernehmlich lösen. Vor allem, wenn man vor dem Auftreten der Probleme mit dem Mieter ein gute Verhältnis gepflegt hat. Allerdings gibt es Menschen, die sich als völlig uneinsichtig entpuppen und auch Situationen, die total verfahren sind. Holen Sie sich hier keinen sauren Magen. Kämpfen Sie nicht gegen Windmühlen. Übergeben Sie die Angelegenheit an einen Profi, der den Fall so gut wie möglich für sie löst und Schwamm drüber….

Bonustipp: Schaffen Sie von Anfang an klare und faire Bedingungen

Die Weichen für ein gutes Mietverhältnis werden am Anfang gestellt. Bei der nächsten Neuvermietung gibt es daher einige Dinge, die Sie berücksichtigen sollten, um eine gute Basis für ein angenehmes Mietverhältnis zu schaffen. Nehmen Sie sich Zeit, um den passenden marktgerechten Mietzins für Ihre Wohnung zu finden. Überlegen Sie sich genau, welchen Mieter Sie möchten. Die passende Zielgruppe, die für Ihre Mietwohnung in Frage kommt, sollte sich die Miete auch langfristig leisten können. Ziehen Sie immer die zu erwartende Warmmiete in Betracht, die der zukünftige Mieter zahlen muss. Übertreiben Sie es bei der Miete, kann dies über kurz oder lang zu Problemen führen. Der Mieter wird dann eher dazu neigen die Miete zu mindern oder die Nebenkostenabrechnung anzufechten.

Lassen Sie den Mieter überprüfen, um seine Bonität sicherzustellen und nehmen Sie sich Zeit den Mieter kennenzulernen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Sprechen Sie mit dem Mieter Ihre Erwartungen an das Mietverhältnis durch. Passt das mit seinen Vorstellungen zusammen? Stimmt die Chemie?

Vergessen Sie nicht, alles Wichtige im Vertrag zu regeln und beachten Sie unsere 7 Tipps, damit mit dem Mieter alles rund läuft.

Wir sind gerne für Sie da und hoffen, daß Ihnen unsere Tipps weiterhelfen.